■相続するのがお家だけの場合はどうするの？遺産分割の種類を解説いします！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/21 17:37
■共有状態のままにしておくデメリットとは？！■
相続がお家しかない場合に、共有状態にしたままという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
●1つ目 不動産物件の売買や賃貸などが円滑にできないこと
基本的に、共有状態の不動産物件のお家を売却を行う際は、共有者全員の同意を得ることが必要となります。
例えば、共有状態の不動産物件を売却する際、共有者全員が売買契約の当事者として、売買契約書等の書類に署名押印を行ったり、司法書士等によって本人確認を受けるなど、様々な場面で関与する必要がでてきます。共有者の持ち分面積の過半数の同意が必要になります。もし、共有者の方が遠方に居住されているなどの場合は、さらに大変なこともあるかもしれません。
また、賃貸に出したいケースも、共有者の過半数の同意を得ることが必要となります。
（また、共有不動産について管理行為（賃貸借契約の解除や賃料の変更等）とするには、共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。（民法252条本文））
共有者で意見が異なる状況の場合は、スムーズに進めることが難しい可能性があります。
また、共有状態が長期間継続すると、権利関係が複雑になるかもしれない可能性があります。他の共有者が複数の方に持分権を売却したり、共有者がご逝去なさってしまった後に複数の相続人が持分権を相続したりするケースなどです。
共有者の方が増えると、共有者同士の面識がない、また利害関係が複雑になる、管理や変更のための話し合いを行うことが難しいなどのトラブルも発生しやすくなるでしょう。
●2つ目 お家の使用や運用等でもトラブルになりやすいこと
不動産物件など分割が難しい遺産でトラブルが発生しやすい1つが運用・使用のトラブルです。たとえば、その不動産物件に共同相続人の方の1人が居住している状況の場合、他の相続人の方は明け渡しを要求するというトラブルもあります。
そのため、家屋を明け渡して売却・賃貸なども簡単に何かをするというのは難しいことが多いのです。
そして、共同相続人の方の持分に応じて家賃を支払いを行うなどのトラブルも起こる可能性があるかもしれません。
共同相続人の間でのトラブルが発生しやすい点などには注意が必要です。
以上が、共有状態のデメリットを解説いたしました。
●1つ目 共有分割
「共有分割」とは、遺産を複数の相続人の方と共有名義とするという方法です。また、分割方法がなかなか決まらないなどの場合は、問題を先送りとして行われる方法といえます。
たとえば、不動産物件の土地や建物などの不動産を複数の相続人の方が希望している場合、共有分割が選択されるケースがあります。
ですが、遺産を共有状態にしておいたままだと、売却や賃貸などに関して共有者間で意見がまとまらず、トラブルの発生の可能性があります。
●2つ目 代償分割
特定の相続人の方のみが遺産を相続する代わりに、他の相続人の方に対して代償金など支払いを行って調整する方法です。
たとえば、不動産物件などの高額資産を一部の相続人の方のみが相続するケースでは代償分割を行います。
特に不動産物件の建物など、物理的に分割することが難しい場合や、もしくは困難な遺産を処分せずに活用を行いたい場合には、代償分割は有効な選択肢になるでしょう。
そして、不動産物件の土地は分筆（現物分割）も可能な方法ですが、分筆を行うことによって細分化されてマイナスとなることもあるため、代償分割を選択されるパターンもあります。相続で不動産を遺産で受け取った方だけが大きな利益が発生してしまうと、公平な分割ができないでしょう。
●3つ目 換価分割
換価分割とは、不動産物件の遺産の売却を行ったうえ、代金を相続の方の間で分割する方法です。
換価分割は代償分割と同じく物理的に分割することが不可能や、または困難な遺産分割を行うケースに用いられます。
典型的には、不動産物件や未公開株式などが換価分割の対象となるでしょう。
換価分割を行った場合、遺産そのもの自体は手放す必要がありますが、代金を相続の方の間で公平に分割が行いやすいというメリットがあります。
ですが、もしも、不動産物件のお家が遺産として残っているケースは、そのお家に住み続けたい方がいらっしゃると換金に反対の声があがる可能性もあり、換価分割が困難となるかもしれません。また、現金化に手間や費用がかかってくること、売却に対し所得税・住民税などが必要となることがデメリットになるでしょう。
●4つ目 現物分割
遺産を相続する方の間で物理的に分割を行う方法です。
預貯金、現金については、必ず現物分割を行います。そして、不動産物件の土地を分筆したうえで、分筆後の土地を各々の相続人の方が相続を行う方法も現物分割になります。相続の財産である不動産物件や株式などの性質を形を変えずに分ける方法です。
不動産物件の分割にあたって、現物分割を用いられるケースの場合、ある程度パターンが決まっています。
・1つ目 土地分割
土地を現物分割する際、相続分に応じて分筆を行うことで物理的に土地を分割することが可能になります。分筆を行った土地を単独での所有ができるため相続を行った土地を自由に売却・活用をすることができるようになります。
・2つ目 建物を区分所有にして現物分割
基本的には不動産物件の建物は物理的に分割することが困難なため、現物分割を行うことはできません。
ですが、マンションのような建物を区分所有建物に変更することで現物分割を行うことが可能になります。
しかし、不動産物件の建物を区分所有建物にするには区分所有の成立要件を満たさなければなりません。そして、相続人の全員の方が区分所有建物とするのを伴う現物分割に同意をする必要があります。ですが、同意しない方がいる場合は建物を現物分割を進めていくことが出来なくなってしまうので注意が必要です。
現物分割により不動産物件を相続することで、売買やその代金等の分配計算などの手間がかかりにくいため、遺産分割協議後の手続きが比較的簡単になるでしょう。
例えば、不動産物件の相続を行いたい場合、相続登記（名義変更）を行います。また、自動車の場合では、名義変更の手続き自動車を引き取ることで完了します。
ですから、不動産物件の売却を行う際、換価分割や評価額に応じて現金の支払いが発生する代償分割に比べると、遺産の相続手続きが少ないと感じられるかもしれません。
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/21 17:37
「相続するのがお家しかないケースはどうしたら良いのかな」
「相続した家を共有状態のままにしておくことのデメリットはどんなことだろう」
このようなお悩みの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、相続するのがお家しかない場合の遺産分割の方法についてご紹介いたします。
是非、ご参考になれば幸いです。
■共有状態のままにしておくデメリットとは？！■
相続がお家しかない場合に、共有状態にしたままという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、共有状態にしておくデメリットについて解説いたします。
●1つ目 不動産物件の売買や賃貸などが円滑にできないこと
基本的に、共有状態の不動産物件のお家を売却を行う際は、共有者全員の同意を得ることが必要となります。
例えば、共有状態の不動産物件を売却する際、共有者全員が売買契約の当事者として、売買契約書等の書類に署名押印を行ったり、司法書士等によって本人確認を受けるなど、様々な場面で関与する必要がでてきます。共有者の持ち分面積の過半数の同意が必要になります。もし、共有者の方が遠方に居住されているなどの場合は、さらに大変なこともあるかもしれません。
また、賃貸に出したいケースも、共有者の過半数の同意を得ることが必要となります。
（また、共有不動産について管理行為（賃貸借契約の解除や賃料の変更等）とするには、共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。（民法252条本文））
共有者で意見が異なる状況の場合は、スムーズに進めることが難しい可能性があります。
また、共有状態が長期間継続すると、権利関係が複雑になるかもしれない可能性があります。他の共有者が複数の方に持分権を売却したり、共有者がご逝去なさってしまった後に複数の相続人が持分権を相続したりするケースなどです。
共有者の方が増えると、共有者同士の面識がない、また利害関係が複雑になる、管理や変更のための話し合いを行うことが難しいなどのトラブルも発生しやすくなるでしょう。
●2つ目 お家の使用や運用等でもトラブルになりやすいこと
不動産物件など分割が難しい遺産でトラブルが発生しやすい1つが運用・使用のトラブルです。たとえば、その不動産物件に共同相続人の方の1人が居住している状況の場合、他の相続人の方は明け渡しを要求するというトラブルもあります。
そのため、家屋を明け渡して売却・賃貸なども簡単に何かをするというのは難しいことが多いのです。
そして、共同相続人の方の持分に応じて家賃を支払いを行うなどのトラブルも起こる可能性があるかもしれません。
共同相続人の間でのトラブルが発生しやすい点などには注意が必要です。
以上が、共有状態のデメリットを解説いたしました。
■お家の遺産分割の種類について■
ここからは、お家の遺産分割の種類をご紹介いたします。
●1つ目 共有分割
「共有分割」とは、遺産を複数の相続人の方と共有名義とするという方法です。また、分割方法がなかなか決まらないなどの場合は、問題を先送りとして行われる方法といえます。
たとえば、不動産物件の土地や建物などの不動産を複数の相続人の方が希望している場合、共有分割が選択されるケースがあります。
ですが、遺産を共有状態にしておいたままだと、売却や賃貸などに関して共有者間で意見がまとまらず、トラブルの発生の可能性があります。
●2つ目 代償分割
特定の相続人の方のみが遺産を相続する代わりに、他の相続人の方に対して代償金など支払いを行って調整する方法です。
たとえば、不動産物件などの高額資産を一部の相続人の方のみが相続するケースでは代償分割を行います。
特に不動産物件の建物など、物理的に分割することが難しい場合や、もしくは困難な遺産を処分せずに活用を行いたい場合には、代償分割は有効な選択肢になるでしょう。
そして、不動産物件の土地は分筆（現物分割）も可能な方法ですが、分筆を行うことによって細分化されてマイナスとなることもあるため、代償分割を選択されるパターンもあります。相続で不動産を遺産で受け取った方だけが大きな利益が発生してしまうと、公平な分割ができないでしょう。
●3つ目 換価分割
換価分割とは、不動産物件の遺産の売却を行ったうえ、代金を相続の方の間で分割する方法です。
換価分割は代償分割と同じく物理的に分割することが不可能や、または困難な遺産分割を行うケースに用いられます。
典型的には、不動産物件や未公開株式などが換価分割の対象となるでしょう。
換価分割を行った場合、遺産そのもの自体は手放す必要がありますが、代金を相続の方の間で公平に分割が行いやすいというメリットがあります。
ですが、もしも、不動産物件のお家が遺産として残っているケースは、そのお家に住み続けたい方がいらっしゃると換金に反対の声があがる可能性もあり、換価分割が困難となるかもしれません。また、現金化に手間や費用がかかってくること、売却に対し所得税・住民税などが必要となることがデメリットになるでしょう。
●4つ目 現物分割
遺産を相続する方の間で物理的に分割を行う方法です。
預貯金、現金については、必ず現物分割を行います。そして、不動産物件の土地を分筆したうえで、分筆後の土地を各々の相続人の方が相続を行う方法も現物分割になります。相続の財産である不動産物件や株式などの性質を形を変えずに分ける方法です。
不動産物件の分割にあたって、現物分割を用いられるケースの場合、ある程度パターンが決まっています。
・1つ目 土地分割
土地を現物分割する際、相続分に応じて分筆を行うことで物理的に土地を分割することが可能になります。分筆を行った土地を単独での所有ができるため相続を行った土地を自由に売却・活用をすることができるようになります。
・2つ目 建物を区分所有にして現物分割
基本的には不動産物件の建物は物理的に分割することが困難なため、現物分割を行うことはできません。
ですが、マンションのような建物を区分所有建物に変更することで現物分割を行うことが可能になります。
しかし、不動産物件の建物を区分所有建物にするには区分所有の成立要件を満たさなければなりません。そして、相続人の全員の方が区分所有建物とするのを伴う現物分割に同意をする必要があります。ですが、同意しない方がいる場合は建物を現物分割を進めていくことが出来なくなってしまうので注意が必要です。
現物分割により不動産物件を相続することで、売買やその代金等の分配計算などの手間がかかりにくいため、遺産分割協議後の手続きが比較的簡単になるでしょう。
例えば、不動産物件の相続を行いたい場合、相続登記（名義変更）を行います。また、自動車の場合では、名義変更の手続き自動車を引き取ることで完了します。
ですから、不動産物件の売却を行う際、換価分割や評価額に応じて現金の支払いが発生する代償分割に比べると、遺産の相続手続きが少ないと感じられるかもしれません。
今回は、相続の際にお家のみの遺産のケースで、遺産分割の方法について解説いたしました。
相続の際にお家だけでお悩みの方は、是非、この記事を参考にしていただければ幸いです。
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