■住み替えを検討されている方！住み替えのおすすめのタイミングって？！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/19 16:35
・1つ目 子育て・教育環境を整える
出産、お子様の成長による進学などで手狭に感じて家を広くしたいなどの理由から住み替える人が多いでしょう。
子育て世代のケースでは、お子様の小学校・中学校の入学のタイミングをきっかけに住み替える人も多くいらっしゃいます。また、「学校を途中から変えないようにしたい」とお子様の事を考えて住み替えのタイミングを決められる方もいらっしゃいます。お子様の誕生や成長に伴い「家が手狭になったな」と感じるタイミングで今よりも広い家に住み替える方も多いのです。
また、「お子様の通学のため」という理由で通わせている学校近辺に引っ越しをされるという方も少なくはありません。
・2つ目 お家の設備や周辺環境に不満を感じてきた
お家の環境、周りの環境が不便と感じた時に住み替える方がいらっしゃいます。
「使いやすさの向上」「利便性、立地の向上」といった家や周辺環境へ不満をもったタイミングでの住み替えです。
周辺にスーパーやコンビニ、病院などが近くになく不便を感じている状況だと住み替えのタイミングと考えるでしょう。
さらに、転勤や転職に伴い、今のお家からでは時間がかかり大変といった状況で悩みを抱えている方も住み替えを検討されます。
通勤は毎日行うものなので、ストレスを軽減したいという方も多いでしょう。
・3つ目 傷んだ古家から引っ越しをしたいと感じた
長年住み続けてきたお家が古くなってきたことにより、住み替えを検討というケースです。
築20年を過ぎたり、老朽化が進むことで、サビ、亀裂、雨漏り、水漏れなど、傷んでくる箇所が出てきたことによる住み替えです。
住んでいるお家が経年劣化などによって、住みずらい、生活に不便を感じることが多いからかもしれません。
またリフォームよりも住み替えを検討したけれど、住み替えを選ばれるというケースも多いでしょう。
・4つ目 定年や老後に備える
お子様が独立やの老後の考えたシニア世代の方などが今後に備えた際に住み替えをされるケースです。
お子様が独立をされ、家を出られた後は夫婦二人暮らしになり住んでいるお家の部屋を活用ができず、お家が広すぎると感じる方は少なくありません。
また、年を重ねるごとに年々、階段の上り下りが辛いと感じたり、遠方まで買い物、通院に不便だと感じてくることも出てくるでしょう。
地方では徒歩で気軽に買い物がしやすいお店が減少していたり、車での移動が必要な大型ショッピング施設が増えて不便さを感じるシニアの方もおられます。
よってシニア世代の方には、ちょうどいい間取りのマンションや病院や介護施設へのアクセスに便利な駅近のお家が人気となっております。
・5つ目 リモートワークの増加によって
リモートワークの増加に伴い、昨今では住み替えの理由の1つとなっています。いきなり自宅に仕事部屋を確保するというのは難しく、仕事のできる環境が整っているとは言えないでしょう。
それに伴い、郊外に引っ越しをして、仕事部屋を確保できる広さや部屋数の多いお家に住み替えたいという方もいらっしゃるでしょう。
おすすめの3つのタイミングを解説いたします。
・1つ目 住宅ローンが低金利の時
このタイミングは、不動産物件を購入する際に適しているであろうと考えれるため、住み替えのタイミングでしょう。住み替え先として新居を購入するケースは、住宅ローンを利用するケースは、当然、低金利のタイミングで契約を行うことが理想です。
低金利のケースば、住宅ローンの利息も抑えることができます。また、住宅ローンのケースのように、大きな資金を借り入れの際、金利の上下はとても重要です。
金利は、急に変動することもあることも考えられます。住み替えは、低金利が続くうちが、適しているタイミングと考えられるでしょう。
・2つ目 住宅ローン上限年数以降の時
この控除の上限年数のタイミングで、住宅ローン控除が利用可能なため最適なタイミングでしょう。
住宅ローン控除はというのは、これまでに複数回にわたり適用要件や控除率が改正されてきました。
「住宅ローン控除とは？」とまだよくわからないなっという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
～控除率は0.7％（2023年年度時点）～
住宅ローン控除は、10年もしくは13年間にわたって、年末の住宅ローン残高の0.7％を上限に、所得税と住民税（一部）が控除される制度になります。
例えば…
年末残高が3000万円のケースの控除額は最大21万円です。
不動産物件の属性により最大控除額・控除期間は異なります。
控除率は、新築住宅のケースや中古住宅のケースであっても一律0.7％です。
そして、控除期間や借入限度額は不動産物件の属性によって異ります。住宅ローン控除期間は、新築物件および宅建業者が売主で買取再販売のケースは13年、その他の中古住宅は10年になります。
借入限度額は、住宅ローン控除を受ける住宅の性能により異なります。そして、2024年からは税制改定により最大控除額が一律減少で新築物件や買取再販売住宅は省エネ基準に適していないケースは適用不可となります。そのため、注意が必要です。
（※国土交通省のホームページ、住宅ローン減税省エネ要件化等についての説明資料なども、是非、ご覧くださいませ。）
～対象となる住宅～
新築住宅の場合の適用条件
新築住宅を購入する場合は、次の条件を満たさなければいけません。
・減税を受けようとする本人の方が、住宅の引き渡し日または工事完了から6ヵ月以内に居住すること
・特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
・対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
・居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
・対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
（※ただし、合計所得金額1,000万円以下の場合で、2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満）
さらに、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では床面積が異なる場合があります。床面積は登記簿上の数字で判断されるため、住宅ローン控除の適用を受ける際には注意しましょう。
～買取再販売の住宅の場合の適用条件～
買取再販とは、業者が既存住宅を買い取り、リフォームして販売された物件です。買取再販の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次の条件を明確にしなければなりません。
・宅地建物取引業者から住宅を取得していること
・宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォームを行い再度販売するまで2年以内であること
・取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
・建物価格に対して、リフォームの工事費用が20％以上を占めること
・大規模修繕や耐久基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること
買取再販で住宅ローン控除を受ける際は、リフォーム費用や工事内容に細かい条件があります。購入を検討する際は、事前に販売業者に住宅ローン控除の条件を満たした物件なのか確認しましょう。
～中古住宅の場合の適用条件～
中古住宅の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの条件を明確にしなければいけません。
・1982年1年1日以降に建築された住宅であること
・現行の耐震基準に適合していること
1981年以前の中古住宅には、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要です。
～リフォーム、増築の場合の適用条件～
リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの工事に該当することが条件です。
・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
・マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
・耐震改修工事（現行の耐震基準へ適合）
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
なお、これらの工事費用の額は100万円を超えなければいけません。一つの工事に要した金額で判定されるため、2回に分けて改修工事を行った場合には注意が必要です。
リフォームや増築の適用条件は複雑であり、新築や中古住宅の購入時に比べて注意すべき点がたくさんあります。自宅のリフォームに際し、住宅ローン控除の利用を検討する場合には、早めに専門家に相談することもおすすめでしょう。
～控除対象となる住宅ローンの条件～
住宅ローン控除を受けるには、先述いたしました所得金額2,000万円以下であること、返済期間が10年以上であること以外に、次の条件を満たす必要があります。
●自己居住用の住宅とその敷地取得のための借り入れで、一体として借入られていること
●借入れは下記の6つのいずれかからであること
・銀行
・農協、信用金庫、信用組合
・住宅金融支援機構
・地方公共団体
・各種公務員共済組合
・勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上であること）
但し、親族や知人などの個人、親族の会社やご自身が役員となっている企業からの借入金は対象外となります。
～その他の特例との関係も重要なチェックポイント～
ここまでの条件を満たしていても、他の特例との兼ね合いで、住宅ローン控除が適用できないパターンもあります。
例えば、住宅にまつわる所得税控除には、特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特例控除がありますが、これらが適用を行われた場合には原則として住宅ローン控除は利用できません。
最初から、住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できません。
住宅にかかる税制度は条件や手続き方法が複雑なため、不明な部分は税理士の方などの専門家に確認してみることもおすすめでしょう。
・3つ目 建物が築浅の時
お家は、築年数が経過するにつれて資産価値が下がってしまう可能性があります。不動産物件の売却では、リフォームが少なくて済む築浅の物件の方が、買主様側からの需要がある傾向だからです。
そして、不動産物件の建物に資産価値がある状態のうちの住み替えは「住み替えに適しているタイミング」であるといえるでしょう。特に住み替えの際に資金として利益を活用されたい場合は、お家を建築されてから約20年前後に売却を行うより、5～10年以内に売却を行うとお得となる可能性があります。
お家の建物の価値とは新築時の時よりも少しずつ下がり、一般的には約30年後ぐらいには価値がゼロとなる可能性があります。そして、土地の価格だけが残ると言われていることも多いです。ですから、お家の住み替えに際して、売却を検討していらっしゃる方は、不動産物件の建物の資産価値が高い築浅のタイミングで売却されると適しているタイミングといえるでしょう。
今回は、住み替えのおすすめのタイミングについて解説いたしました。
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/19 16:35
「住み替えはいつのタイミングが良いのかな」
このようにお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょう。
この記事では、住み替えのタイミングについてお悩みの方、是非、ご覧いただければ幸いです。
■様々な住み替えのタイミングとは？！■
・1つ目 子育て・教育環境を整える
出産、お子様の成長による進学などで手狭に感じて家を広くしたいなどの理由から住み替える人が多いでしょう。
子育て世代のケースでは、お子様の小学校・中学校の入学のタイミングをきっかけに住み替える人も多くいらっしゃいます。また、「学校を途中から変えないようにしたい」とお子様の事を考えて住み替えのタイミングを決められる方もいらっしゃいます。お子様の誕生や成長に伴い「家が手狭になったな」と感じるタイミングで今よりも広い家に住み替える方も多いのです。
また、「お子様の通学のため」という理由で通わせている学校近辺に引っ越しをされるという方も少なくはありません。
・2つ目 お家の設備や周辺環境に不満を感じてきた
お家の環境、周りの環境が不便と感じた時に住み替える方がいらっしゃいます。
「使いやすさの向上」「利便性、立地の向上」といった家や周辺環境へ不満をもったタイミングでの住み替えです。
周辺にスーパーやコンビニ、病院などが近くになく不便を感じている状況だと住み替えのタイミングと考えるでしょう。
さらに、転勤や転職に伴い、今のお家からでは時間がかかり大変といった状況で悩みを抱えている方も住み替えを検討されます。
通勤は毎日行うものなので、ストレスを軽減したいという方も多いでしょう。
・3つ目 傷んだ古家から引っ越しをしたいと感じた
長年住み続けてきたお家が古くなってきたことにより、住み替えを検討というケースです。
築20年を過ぎたり、老朽化が進むことで、サビ、亀裂、雨漏り、水漏れなど、傷んでくる箇所が出てきたことによる住み替えです。
住んでいるお家が経年劣化などによって、住みずらい、生活に不便を感じることが多いからかもしれません。
またリフォームよりも住み替えを検討したけれど、住み替えを選ばれるというケースも多いでしょう。
・4つ目 定年や老後に備える
お子様が独立やの老後の考えたシニア世代の方などが今後に備えた際に住み替えをされるケースです。
お子様が独立をされ、家を出られた後は夫婦二人暮らしになり住んでいるお家の部屋を活用ができず、お家が広すぎると感じる方は少なくありません。
また、年を重ねるごとに年々、階段の上り下りが辛いと感じたり、遠方まで買い物、通院に不便だと感じてくることも出てくるでしょう。
地方では徒歩で気軽に買い物がしやすいお店が減少していたり、車での移動が必要な大型ショッピング施設が増えて不便さを感じるシニアの方もおられます。
よってシニア世代の方には、ちょうどいい間取りのマンションや病院や介護施設へのアクセスに便利な駅近のお家が人気となっております。
・5つ目 リモートワークの増加によって
リモートワークの増加に伴い、昨今では住み替えの理由の1つとなっています。いきなり自宅に仕事部屋を確保するというのは難しく、仕事のできる環境が整っているとは言えないでしょう。
それに伴い、郊外に引っ越しをして、仕事部屋を確保できる広さや部屋数の多いお家に住み替えたいという方もいらっしゃるでしょう。
■住み替えのおすすめのタイミング■
おすすめの3つのタイミングを解説いたします。
・1つ目 住宅ローンが低金利の時
このタイミングは、不動産物件を購入する際に適しているであろうと考えれるため、住み替えのタイミングでしょう。住み替え先として新居を購入するケースは、住宅ローンを利用するケースは、当然、低金利のタイミングで契約を行うことが理想です。
低金利のケースば、住宅ローンの利息も抑えることができます。また、住宅ローンのケースのように、大きな資金を借り入れの際、金利の上下はとても重要です。
金利は、急に変動することもあることも考えられます。住み替えは、低金利が続くうちが、適しているタイミングと考えられるでしょう。
・2つ目 住宅ローン上限年数以降の時
この控除の上限年数のタイミングで、住宅ローン控除が利用可能なため最適なタイミングでしょう。
住宅ローン控除はというのは、これまでに複数回にわたり適用要件や控除率が改正されてきました。
「住宅ローン控除とは？」とまだよくわからないなっという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
概要を解説致します、是非、参考にしていただければ幸いです。
～控除率は0.7％（2023年年度時点）～
住宅ローン控除は、10年もしくは13年間にわたって、年末の住宅ローン残高の0.7％を上限に、所得税と住民税（一部）が控除される制度になります。
例えば…
年末残高が3000万円のケースの控除額は最大21万円です。
不動産物件の属性により最大控除額・控除期間は異なります。
控除率は、新築住宅のケースや中古住宅のケースであっても一律0.7％です。
そして、控除期間や借入限度額は不動産物件の属性によって異ります。住宅ローン控除期間は、新築物件および宅建業者が売主で買取再販売のケースは13年、その他の中古住宅は10年になります。
借入限度額は、住宅ローン控除を受ける住宅の性能により異なります。そして、2024年からは税制改定により最大控除額が一律減少で新築物件や買取再販売住宅は省エネ基準に適していないケースは適用不可となります。そのため、注意が必要です。
（※国土交通省のホームページ、住宅ローン減税省エネ要件化等についての説明資料なども、是非、ご覧くださいませ。）
条件をクリアしているケースは、住み替え後の新居で住宅ローン控除を利用することができます。2023年時点、住宅ローン控除適用の要件は下記の通りになります。
～対象となる住宅～
新築住宅の場合の適用条件
新築住宅を購入する場合は、次の条件を満たさなければいけません。
・減税を受けようとする本人の方が、住宅の引き渡し日または工事完了から6ヵ月以内に居住すること
・特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
・対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
・居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
・対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
（※ただし、合計所得金額1,000万円以下の場合で、2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満）
さらに、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では床面積が異なる場合があります。床面積は登記簿上の数字で判断されるため、住宅ローン控除の適用を受ける際には注意しましょう。
～買取再販売の住宅の場合の適用条件～
買取再販とは、業者が既存住宅を買い取り、リフォームして販売された物件です。買取再販の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次の条件を明確にしなければなりません。
・宅地建物取引業者から住宅を取得していること
・宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォームを行い再度販売するまで2年以内であること
・取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
・建物価格に対して、リフォームの工事費用が20％以上を占めること
・大規模修繕や耐久基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること
買取再販で住宅ローン控除を受ける際は、リフォーム費用や工事内容に細かい条件があります。購入を検討する際は、事前に販売業者に住宅ローン控除の条件を満たした物件なのか確認しましょう。
～中古住宅の場合の適用条件～
中古住宅の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの条件を明確にしなければいけません。
・1982年1年1日以降に建築された住宅であること
・現行の耐震基準に適合していること
1981年以前の中古住宅には、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要です。
～リフォーム、増築の場合の適用条件～
リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの工事に該当することが条件です。
・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
・マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
・耐震改修工事（現行の耐震基準へ適合）
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
なお、これらの工事費用の額は100万円を超えなければいけません。一つの工事に要した金額で判定されるため、2回に分けて改修工事を行った場合には注意が必要です。
リフォームや増築の適用条件は複雑であり、新築や中古住宅の購入時に比べて注意すべき点がたくさんあります。自宅のリフォームに際し、住宅ローン控除の利用を検討する場合には、早めに専門家に相談することもおすすめでしょう。
～控除対象となる住宅ローンの条件～
住宅ローン控除を受けるには、先述いたしました所得金額2,000万円以下であること、返済期間が10年以上であること以外に、次の条件を満たす必要があります。
●自己居住用の住宅とその敷地取得のための借り入れで、一体として借入られていること
●借入れは下記の6つのいずれかからであること
・銀行
・農協、信用金庫、信用組合
・住宅金融支援機構
・地方公共団体
・各種公務員共済組合
・勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上であること）
但し、親族や知人などの個人、親族の会社やご自身が役員となっている企業からの借入金は対象外となります。
～その他の特例との関係も重要なチェックポイント～
ここまでの条件を満たしていても、他の特例との兼ね合いで、住宅ローン控除が適用できないパターンもあります。
例えば、住宅にまつわる所得税控除には、特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特例控除がありますが、これらが適用を行われた場合には原則として住宅ローン控除は利用できません。
最初から、住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できません。
住宅にかかる税制度は条件や手続き方法が複雑なため、不明な部分は税理士の方などの専門家に確認してみることもおすすめでしょう。
・3つ目 建物が築浅の時
お家は、築年数が経過するにつれて資産価値が下がってしまう可能性があります。不動産物件の売却では、リフォームが少なくて済む築浅の物件の方が、買主様側からの需要がある傾向だからです。
そして、不動産物件の建物に資産価値がある状態のうちの住み替えは「住み替えに適しているタイミング」であるといえるでしょう。特に住み替えの際に資金として利益を活用されたい場合は、お家を建築されてから約20年前後に売却を行うより、5～10年以内に売却を行うとお得となる可能性があります。
お家の建物の価値とは新築時の時よりも少しずつ下がり、一般的には約30年後ぐらいには価値がゼロとなる可能性があります。そして、土地の価格だけが残ると言われていることも多いです。ですから、お家の住み替えに際して、売却を検討していらっしゃる方は、不動産物件の建物の資産価値が高い築浅のタイミングで売却されると適しているタイミングといえるでしょう。
今回は、住み替えのおすすめのタイミングについて解説いたしました。
住み替えについて検討している方、是非、センチュリー21オオトリーハウスへご相談ください。
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