■【箕面市】不動産物件の査定額の算出方法を仲介会社が解説！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/08/04 17:47
箕面市の不動産物件の査定価格というのは不動産売買仲介会社によって異なり、算出方法はいくつかの種類がございます。今回は、不動産物件の査定金額の算出方法と、売却する際、マイナスにならないためのポイントをいくつかご紹介いたします。
■不動産査定額の算出方法とは？！■
不動産会社に物件の査定を依頼した場合、一般的には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類の方法によって金額が算出されます。
・取引事例比較法・
取引事例比較法というのは土地やマンションの査定金額を算出する際に、対象物件と類似した不動産物件の今までの取引事例を参考に金額を査定するために、市場性に着目し用いられる方法のことです。
基本的には「査定評価格＝類似事例の単価（円/㎡）×対象物件の面積（坪/㎡）×補正率」の数式に基づき査定額価格を算出します。（補正率とは、取引事例と対象物件を比較して算出される掛目のことです。そして、事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して求めます。）
また、不動産の査定基準には物件価格だけではなく、最寄りの駅まで約何ｍなのか、施設や商業施設からはどのくらい距離があるのかなどのポイントも細かく考慮されます。
取引事例比較法のケースは、実績がある不動産売買仲介会社に依頼をしないと補正率が正しく算出されないことが多々あり、比準価格の精度を左右するので注意が必要です。例えば、築18年の棟と間取りが同じ2つの物件でも、室内のメンテナス状態がよい物件とあまりよくない物件では価格が異なってきます。そのため、実績や事例で正しい補正率で調整を行わなかった場合、両方とも同じ査定価格になってしまいます。
・原価法・
不動産鑑定士が不動産物件の試算価格を求める際に用いる一つの手法であり、建物や、建物とその建物がたつ土地の価格を求める際、用いる手法のことです。
現在の不動産物件建物と同様の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、経年による建物や設備などの劣化を評価金額から差し引き（減価修正）することで建物評価を算定する評価法のことです。また、自己居住用資産の場合には、耐用年数は事業用年数×1.5として求められます。
「建物評価額＝類似事例（建築）の単価（円/㎡）×対象物件（建物）の面積（㎡）×（1－経過年数/耐用年数）」の数式によって査定額を算出を行います。
（※建築単価は、国税庁のサイト内「建物の標準的な建築価格表」で確認可能）
（※耐用年数は、国税庁のサイト内「耐用年数表」で確認可能。但し、自己居住用の耐用年数は、事業用×1.5として計算を行います）
・収益還元法・
「収益還元法」とは投資物件（収益物件）の査定価格を算出する際に用いられる方法になり、不動産の評価額よりも対象の不動産物件が将来生み出すであろうと期待される収益を元にして対象不動産物件の価格を求める方法のことです。この収益還元法による資産価格を「収益価格」といいます。
収益還元法は、さらに「直接還元法」と「DCF法」に分けることができます。
直接還元法：ある一期間の純収益（総収益から総費用を控除した残額）をある一定の利回り（「還元利回り」という）で割って、収益価格を求める方法です。
DCF法：不動産鑑定評価において収益を元として対象不動産物件の価格を求める方法（収益還元法）の一つです。
対象の不動産物件が将来的に生み出すであろう各期間の純収益を現在の価値へと換算して、それらの現在価値の合計の値を資産とする方法のことです。
DFC法は「Discounted Cash Flow法」の頭文字をとったものです。
そして、DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行い、特に不動産投資信託の場合は、保有不動産をDCF法により鑑定評価することが原則となっています。
不動産一括査定サイトなどで複数の不動産売買仲介会社に査定依頼をした場合、他社と比較し極端に提示価格が高い会社もあります。このような不動産売買仲介会社は、他社が不動産物件の仲介をできないように「専属専任媒介契約」を締結するのが目的のため、査定金額が高いという理由のみで決断してしわまぬようにご注意ください。
査定価格が高いことが理由でなかなか買い手が見つからない場合や、結果として売却時期を逃してしまうなど、大幅な値下げをしなければならない状況になるケースも見受けられます。後々、もう少し査定金額が安い提示の会社に依頼していれば、などの後悔とならぬようにしましょう。
査定金額とはあくまでも目安であって、査定価格通りに売却できるという保証ではありません。また、不動産売買仲介会社で査定価格が異なる理由は、物件の築年数や駅までの立地、売買実績をベースにした相場など、独自のデータ情報を使用しているからでしょう。
一括査定ではなく訪問査定を受けたケースは、不動産売買仲介会社の担当者の判断基準や経験や実績によっても査定金額は異なります。そのため、訪問査定を受ける際は、部屋を整理整頓を行ったり、汚れを落としたり、風通しをよくしたりなど工夫することも有効でしょう。
また、分譲時のマンション・戸建て・土地のパンフレット、物件の権利証や間取り図、固定資産税の納税通知書など、用意しておくこともおすすめです。
不動産物件の査定というのは、不動産売買仲介会社によっても様々で、どこの不動産売買仲介会社を選ぶ判断基準が難しいでしょう。訪問査定を受ける際、水回りを掃除しておく、風通しを良くしておくなどの少しの工夫があるだけでも査定金額にも期待ができるかもしれません。丁寧に話を聞いてくれる不動産売買仲介会社の担当者なのか、不動産物件の売却実績があるのかなどを基準に、それを考慮して選ばれるとよいでしょう。
箕面市のセンチュリー21オオトリーハウスは、幅広く不動産売買仲介に対応しています。経験や知識ある担当者が迅速に対応させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/08/04 17:47
【箕面市】不動産の物件は仲介会社によって価格が異なります！不動産物件の査定額の算出方法をご紹介いたします！
箕面市の不動産物件の査定価格というのは不動産売買仲介会社によって異なり、算出方法はいくつかの種類がございます。今回は、不動産物件の査定金額の算出方法と、売却する際、マイナスにならないためのポイントをいくつかご紹介いたします。
箕面市で不動産物件売却をお考えの方は、是非、参考にしていただければ幸いです。
■不動産査定額の算出方法とは？！■
不動産会社に物件の査定を依頼した場合、一般的には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類の方法によって金額が算出されます。
・取引事例比較法・
取引事例比較法というのは土地やマンションの査定金額を算出する際に、対象物件と類似した不動産物件の今までの取引事例を参考に金額を査定するために、市場性に着目し用いられる方法のことです。
基本的には「査定評価格＝類似事例の単価（円/㎡）×対象物件の面積（坪/㎡）×補正率」の数式に基づき査定額価格を算出します。（補正率とは、取引事例と対象物件を比較して算出される掛目のことです。そして、事情補正、時点修正、地域要因、個別的要因の4つを考慮して求めます。）
また、不動産の査定基準には物件価格だけではなく、最寄りの駅まで約何ｍなのか、施設や商業施設からはどのくらい距離があるのかなどのポイントも細かく考慮されます。
取引事例比較法のケースは、実績がある不動産売買仲介会社に依頼をしないと補正率が正しく算出されないことが多々あり、比準価格の精度を左右するので注意が必要です。例えば、築18年の棟と間取りが同じ2つの物件でも、室内のメンテナス状態がよい物件とあまりよくない物件では価格が異なってきます。そのため、実績や事例で正しい補正率で調整を行わなかった場合、両方とも同じ査定価格になってしまいます。
・原価法・
不動産鑑定士が不動産物件の試算価格を求める際に用いる一つの手法であり、建物や、建物とその建物がたつ土地の価格を求める際、用いる手法のことです。
現在の不動産物件建物と同様の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を計算し、経年による建物や設備などの劣化を評価金額から差し引き（減価修正）することで建物評価を算定する評価法のことです。また、自己居住用資産の場合には、耐用年数は事業用年数×1.5として求められます。
「建物評価額＝類似事例（建築）の単価（円/㎡）×対象物件（建物）の面積（㎡）×（1－経過年数/耐用年数）」の数式によって査定額を算出を行います。
（※建築単価は、国税庁のサイト内「建物の標準的な建築価格表」で確認可能）
（※耐用年数は、国税庁のサイト内「耐用年数表」で確認可能。但し、自己居住用の耐用年数は、事業用×1.5として計算を行います）
・収益還元法・
「収益還元法」とは投資物件（収益物件）の査定価格を算出する際に用いられる方法になり、不動産の評価額よりも対象の不動産物件が将来生み出すであろうと期待される収益を元にして対象不動産物件の価格を求める方法のことです。この収益還元法による資産価格を「収益価格」といいます。
収益還元法は、さらに「直接還元法」と「DCF法」に分けることができます。
直接還元法：ある一期間の純収益（総収益から総費用を控除した残額）をある一定の利回り（「還元利回り」という）で割って、収益価格を求める方法です。
DCF法：不動産鑑定評価において収益を元として対象不動産物件の価格を求める方法（収益還元法）の一つです。
対象の不動産物件が将来的に生み出すであろう各期間の純収益を現在の価値へと換算して、それらの現在価値の合計の値を資産とする方法のことです。
DFC法は「Discounted Cash Flow法」の頭文字をとったものです。
そして、DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行い、特に不動産投資信託の場合は、保有不動産をDCF法により鑑定評価することが原則となっています。
■不動産売買仲介会社へ査定依頼を！不動産物件ごとに異なる査定基準！■
不動産物件の査定金額とは、不動産売買仲介会社によって異なります。そして、1社のみに査定依頼しても、査定金額が妥当かどうかの見当もつかないでしょう。できれば3社程度の会社へ査定依頼をされると判断材料になるでしょう。
不動産一括査定サイトなどで複数の不動産売買仲介会社に査定依頼をした場合、他社と比較し極端に提示価格が高い会社もあります。このような不動産売買仲介会社は、他社が不動産物件の仲介をできないように「専属専任媒介契約」を締結するのが目的のため、査定金額が高いという理由のみで決断してしわまぬようにご注意ください。
査定価格が高いことが理由でなかなか買い手が見つからない場合や、結果として売却時期を逃してしまうなど、大幅な値下げをしなければならない状況になるケースも見受けられます。後々、もう少し査定金額が安い提示の会社に依頼していれば、などの後悔とならぬようにしましょう。
査定金額とはあくまでも目安であって、査定価格通りに売却できるという保証ではありません。また、不動産売買仲介会社で査定価格が異なる理由は、物件の築年数や駅までの立地、売買実績をベースにした相場など、独自のデータ情報を使用しているからでしょう。
一括査定ではなく訪問査定を受けたケースは、不動産売買仲介会社の担当者の判断基準や経験や実績によっても査定金額は異なります。そのため、訪問査定を受ける際は、部屋を整理整頓を行ったり、汚れを落としたり、風通しをよくしたりなど工夫することも有効でしょう。
また、分譲時のマンション・戸建て・土地のパンフレット、物件の権利証や間取り図、固定資産税の納税通知書など、用意しておくこともおすすめです。
■仲介会社ごとに異なります！不動産の査定金額の算出方法と高く売るコツ■
不動産物件の査定というのは、不動産売買仲介会社によっても様々で、どこの不動産売買仲介会社を選ぶ判断基準が難しいでしょう。訪問査定を受ける際、水回りを掃除しておく、風通しを良くしておくなどの少しの工夫があるだけでも査定金額にも期待ができるかもしれません。丁寧に話を聞いてくれる不動産売買仲介会社の担当者なのか、不動産物件の売却実績があるのかなどを基準に、それを考慮して選ばれるとよいでしょう。
箕面市のセンチュリー21オオトリーハウスは、幅広く不動産売買仲介に対応しています。経験や知識ある担当者が迅速に対応させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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