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■遺言書がある場合、相続はどのように進めるの？を解説します！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/06/19 11:21

被相続人の方が逝去なさる前に遺言書を作成されたケースでは、それを知っている相続人の方は遺言書の存在を他の相続人の方にも報告する義務があります。
遺言書の存在を知っているにもかかわらず、その事実を隠されていた場合は相続欠格により遺産の相続権を失う可能性があり、注意をしなければならないでしょう。

そして、被相続人の方が他の誰にも報告せずに遺言書を作成する可能性もあります。
また、自筆証書遺言書と秘密証書遺言書の場合は、被相続人の方が手元保管をしているケースが多く、公正証書遺言書の場合には、被相続人の方が正本を手元保管をし、原本は公正役場にて保管されています。
執筆されたのが自筆証書遺言のケースでは、法務局の管理制度を利用されているケースもあります。その場合は、被相続人の方が逝去されてしまった後、遺言書保管所より遺言書を預かっているという内容の通知が届くでしょう。




遺言書の種類は、自筆証書遺言と公正証書遺言書と秘密証書遺言書の大まかに3つに分けられます。
高証書遺言書は公証人の方と共に作成された遺言書であり、開封された後すぐに遺言書に書かれている内容に沿って相続を進めていくことになるでしょう。

ですが、自筆証書遺言書のケースは、必ず遺言書を開封する前に家庭裁判所で検認を行う必要があります。
もし、検認前に開封してしまうと遺言書としての有効でなくなる可能性があります。開封の際、注意が必要になります。
自筆証書遺言書を発見された場合、速やかに弁護士など専門家を通し相続も1つの方法でしょう。


遺言書が残されていた場合、遺産相続を進める際は遺言書の内容通りに進めなければなりません。
遺言書の内容や、どうすればいいのか分からない際は、弁護士の方への相談や、遺言執行人を専門家に依頼するなどの対応もおすすめです。







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■箕面市にて多くの査定のご依頼頂き誠に有難う御座います
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/06/11 17:44

令和5年6月1日　箕面市粟生外院4丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせていただくことになりました。
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■相続税の税率はどのくらい？計算するときに注意する点もご紹介！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/06/11 10:58

相続税とは、ご逝去なされた人からもらい受けた財産にかかる税金のことです。
そして、「相続した財産の額から、負担やお葬式費用を差し引きした後の額」が、基礎控除金額を上回っているケースに発生する税金のことです。
そのため、もし課税対象となる相続の財産総額が基礎控除によって金額を下回ってゼロの場合は、税金の支払いの義務が発生しません。
相続税の基礎控除は、相続税の計算で用いられる非課税枠を指し、課税対象となる相続財産額から一定金額を差し引くことで、相続税を減額できるでしょう。





基礎控除の計算方法で大きなポイントとなるのは、法定相続人の数です。もしも、法定相続人の人数が変わった場合は、基礎控除額が以下のように変わります。


相続税の税率は、遺産総額ではなく、法律上で定められた遺産の配分に応じて税金がかかります。
このことを法定相続分と言います。


法定相続分とは、遺産を残してご逝去されてしまった人の財産を相続する分割割合のことをいいます。
もし、遺産を残してお亡くなりになった方が遺言書を残した場合、原則はその内容に従うことになるでしょう。


ここからは、法定相続分に対して、相続税の税率と控除額がどのくらいなのかを以下で確認していきましょう。

・1000万円以下の場合、税率は10％、控除額はなし
・3000万円以下の場合、税率は15％、控除額は50万円
・5000万円以下の場合、税率は20％、控除額は200万円
・1億円以下の場合、税率は30％、控除額は700万円
・2億円以下の場合、税率は40％、控除額は1700万円
・3億円以下の場合、税率は45％、控除額は2700万円
・6億円以下の場合、税率は50％、控除額は4200万円
・6億円超の場合、税率は55％、控除額は7200万円



相続税を抑えるために、軽減措置について確認しておかれるとよいでしょう。
主な軽減措置には、配偶者の税額軽減・未成年者控除・障害者控除・贈与税額控除・相次相続控除・外国税額控除の6つがあります。
以下で、配偶者の税額軽減・未成年者控除を適用する際の注意する点についてご紹介します。




これは、夫婦間相続の場合、配偶者の方が相続した課税対象の遺産の金額が1億6000万円まで、または配偶者の方の法定相続分までの場合、相続税を非課税の対象となる制度です。
ですが、親から子どもへ相続するケースは、非課税にできないため、注意が必要です。
また、配偶者の税額軽減の適用をし相続税を非課税にするケースは、相続税の申告書を必ず提出する必要があり、ご注意してください。



未成年者の控除とは、相続人が未成年者の場合、相続税の金額から定められた金額を差し引かれる制度のことです。
控除額は以下のように計算することが可能です。

基準を18歳とし、その相続した時の年齢を引きます。そして、算出された数字に10万円を掛けて出てきた金額が控除金額になります。ただし、この場合は、特別代理人や必要などいくつかの条件もあります。



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■相続税の取得費加算の特例って？計算例もご紹介！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/06/05 14:19

主な条件は以下の3つでしょう。

・相続や遺贈等により、財産を取得した個人であるということ
・対象の財産を取得した方が相続税を納めるということ
・対象の財産が相続の始まった日から3年10ヶ月以内に譲渡しているということ


相続人の方でなくても適用は対象ですが、法人の場合は適用できないほか、併用ができない特例もあるので、十分に確認が必要です。




相続税の金額と相続課税税の価格の計算を基礎とし、その譲渡した財産の課税価格を掛けたものを、相続税の課税価格と債務控除額を足した出た数を割ると求めることができます。


具体的な例に当てはめて考えてみていきましょう。

父がお亡くなりになってから、6000万円の不動産物件と6500万円の預金を相続で受け取り、2500万円の相続税を納めたとします。
また、このとき債務控除額はなしとします。
こちらのケースで、前述した式に当てはめると、「2500万円×（6000万円÷1億2500万円）⁼1200万円」が取得費に加算できることになります。


この不動産物件の購入価格が4000万円、売却価格が7000万円、手数料が210万円のケースを考えてみましょう。
このケースの譲渡益は、「7000万円-4000万円-1200万円-210万円₌1590万円」となります。
譲渡益の1590万円に対して、20.315％の課税が課されるため、323万85円の税金を納めなくてはなりません。

ですが、この特例を適用しなかった場合の譲渡益は「7000万円-4000万円-210万円₌2790万円」です。
この場合、税金は566万7885円と計算できます。

特例を適用した場合は、243万7800円が所得税を軽減できますね。
このように、上手に利用することで所得税をかなり軽減できるのです。


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■相続を放棄した場合、管理義務は残るの？管理を免除する方法の解説！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/06/05 13:46

・1つ目　空き家が倒壊したり山林が壊滅的状況で、第三者に損害を与えた場合

相続放棄を行った後、管理不十分な場合に、空き家の倒壊や、山林の壊滅的な状況による土砂崩れの可能性があり、被害を受けた第三者から損害賠償請求をされるかもしれません。


・2つ目　特定空き家にしていされてしまった場合

空き家等対策の推進に関する特別措置法による特定空き家に指定されてしまった場合、自治体より管理改善命令等が支持が行われます。もし、改善命令を従わない場合には、罰金や行政代執行により強制的に対処しなければならない状況になるでしょう。
また、その際にかかった費用は支払いする必要があります。




ここからは、管理義務に該当しない方法についてご紹介をいたします。



・1つ目　他の相続人にその財産を引き渡しをすること

その相続人の方が、財産物件の管理をスタートすると、管理義務の問題は解決されるでしょう。



・2つ目　家庭裁判所で相続財産管理人を選任する

もしかすると、市場的に需要が少ない物件の可能性が高いかもしれません。
相続該当者全員が相続放棄してしまったケースの場合、相続財産管理人を選任しましょう。


相続財産管理人とは、遺産の管理と精算を行ってくれる人になります。
弁護士や司法書士などの専門家の方が選任されるケースも多くあります。
必要書類を準備して、家庭裁判所で選任の申し立てを行いましょう。

費用で必要となるのは、収入印紙と郵便切手にかかる数千円ほどかかるでしょう。
そして、それ以外に予納金として約20万円から100万円ほどかかる可能性があるかもしれません。費用負担の面も慎重に考慮しましょう。





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■箕面市で不動産売却方法の選択肢「リースバック」とは？空き家物件の相談も！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/06/01 17:06

流れは、下記のようになるでしょう。

1.　不動産物件買取業者に売却をする（所有権が不動産物件買取業者に移行）
2.　不動産物件買取業者から売却金額を受け取る
3.　不動産物件買取業者が賃貸物件として売主様に貸し出しをする
4.　賃貸（リース料金）を支払って住み続ける



■メリット■


・売却後も居住することができる
通常の不動産物件買取と異なり、そのまま今までのお家に住居することができます。引っ越しの必要がなく、今までと同じ環境です。

・売却した際の代金がスムーズに手元に入ります
即時買取の方法となり、一括でスムーズに売却金を受け取ることができます。また、まとまったお金が必要な際は、メリットのある選択肢の一つかもしれません。

・買い戻すという選択肢がある
所有権は不動産物件買取業者に移ります。貸物件として住みながら資金を貯蓄して、再び売却したお家を買戻しも可能です。



■デメリット■


・賃貸契約の期限を定められている場合がある

不動産物件買取業者により、賃貸として居住できる期間を定めてるケースです。このケースは、一定の期間を超えて住み続けることは難しくなります。不動産物件買取業者に依頼をする際、賃貸契約期限が定められているかどうかを事前確認が重要になります。


・売却金額が相場より低い場合

一般的な売却金額の相場より、約6～8割ほど買取金額が低い場合が多いのです。不動産物件買取業者により、買取金額も多少の前後が考えれますので、査定の依頼する前に相場を把握しておくことで判断材料になります。


・買い戻しの際、費用は売却金額よりも高くなる

後々、一度売却したした不動産物件を買い戻しをする際、売却金額よりも買い戻し金額よりも高くなります。不動産物件買取業者は利益を得るため、買取金額に約1.1～1.3倍ほど上乗せをして再度販売するケースが多いでしょう。






リースバックの利用される方は、どのような目的を持たれるのケースがあるのでしょうか。ここから、具体的な活用事例についてご紹介をします。


・事業資金の確保

同じ住居に住み続けながら、売却で得た資金を事業などに投資するパターンがあります。事業や投資が安定し、資金的に確保したら、再購入し持ち家にするという選択肢もあります。



・教育費用の確保

子どもの学費が増えて経済的な負担が大きいケースは、教育費用を確保することが可能になります。そして、子どもが社会人になるまでの期間、賃貸として居住します。その後、経済的にゆとりがあるタイミングで再購入し持ち家にするという選択肢があります。



・新居の購入（住み替え）に活用

新居購入の際、資金不足であるケースは、現在居住中の家を売却をして得た資金を新居の購入費用に回すこと。住み替えのケースは、既存のお家を売却した後に仮住まい先に引っ越しせざるを得ないですが、リースバックを活用した場合は同じ家に住んだ状態で、そのまま新居に引っ越しすることができるので手間がなくなります。



・住宅ローン返済に活用

既存の住宅ローンの返済が困難になったケースの場合、売却金の活用でローン返済の負担を減らすことに活用できます。また、もしかすると売却金でローン完済をできるケースや売却金+手持ちの資金で完済できるケースもあるでしょう。また、完済後もそのまま同じお家に住み続けることも可能になります。



リースバックは、不動産物件売却によってまとまった資金を確保しつつ、同じお家に住み続けられるのが大きなメリットでしょう。スピーディーに現金化できますし、引っ越しをする必要がなく手間がかかりません。もし今後、経済的にゆとりができたタイミングで、家を買い戻しができます。また、空き家になる可能性がある物件を子どもなどに相続をさせ、不安をかけたくないという場合も、活用方法になるでしょう。





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■空き家の手放すのかどうかを検討中の方、必見！利用対象の補助金をご紹介！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/06/01 13:56

「両親がご逝去なされた後に、ご両親が住まわれていたお家を相続した」「離婚のため引っ越しをするので空き家になる」など空き家物件を持つことになる理由とは様々です。
空き家物件を所有していた場合、固定資産税やランニングコストの費用、指定空き家の対象になった場合には手間がかかる手続きが必要となる場合もございます。
なるべく早く手放したい方のために、利用対象の補助金をご紹介します。

・1つ目　大分県宇佐市が行っている「宇佐市空き家家財道具処分等支援事業補助金」

この補助金制度は、空き家物件を賃貸物件として貸し出しをする時に、空き家物件を貸し出す所有者側、空き家物件を借りる入居予定者の方が対象の制度です。
これは、空き家物件に残置されたゴミを処理のための費用や運搬料金など、一部を補助する補助金制度であり、利用は一度きりとなっております。



・2つ目　岐阜県土佐市が行っている「空き家リフォーム補助金」

この補助金制度は、空き家物件である建物の構造部分や水廻りなどの主要部分をリフォームした際に利用できます。
対象となるのは、空き家物件を売買契約で新たに入居する方貸し出しをすることが決定した所有者の方、または空き家物件に入居が決まった入居者の方です。
ですが、補助金制度の利用し受けた後3年以内に正当な理由がなく退去の場合は、補助金を返却しなければなりません。








ですが、利用をしようと考えた際に自分はどのような補助金制度が対象となり利用できるのか、わからない方も多いかもしれません。
また、利用できる補助金制度について、インターネットで検索をしたり、ご自身の居住エリアの市区町の担当窓口に問い合わせ行い様々な方法で情報収集することができますが、法律や条例など専門的な内容が多く含まれておりわかりづらいでしょう。

そのため、不動産会社に相談をすることがおすすめです。
不動産会社は、不動産物件の売買や紹介だけではなく、空き家に関する相談に対応している会社も多数あります。
不動産に関しての知識も豊富なため、自分の住んでいる地域で利用可能な補助金制度の情報について教えてもらえるでしょう。
もし、ご自身で調べても詳細がわかりにくい場合、不動産会社に相談することもお１つの方法になります。












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■解体の流れとメリットについてご紹介！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/05/28 17:18

空き家を解体する際の流れは以下の通りです。

・見積もりの依頼
・解体の業者の決める
・解体工事
・廃材の処理
・整地

解体の期間は建物の大きなにより、異なります。ですが、約10日から2週間程度でしょう。
家屋内に残留撤去物が多い場合や庭木の除去を依頼する場合では、上記よりも時間がかかる場合があります。

家を解体する際、費用の相場が気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
費用の相場は、付帯工事と廃材処理、整地に要する費用を3つに分けることができるでしょう。
付帯工事にかかる費用の目安は、家屋内の残置物撤去で1㎡あたり約1万円前後、グロック塀の解体は1本あたり約1万円前後、庭木の除去処分は1㎡ありり約2000～でしょう。

廃材処理は、種類によって異なりますが1㎡あたり約3000円～8000円ほどと差があるでしょう。

そして、建物の解体後はその土地を整地にする必要があります。
また、整地にするためにかかる費用は、1㎡あたり約500円～1500円前後でしょう。
ですが、土地に大きな段差などがある場合は追加で費用がかかることもあるかもしれないため、注意するが必要があります。





ここでは、家を解体するメリットを2つご紹介いたします。

1つ目　倒壊の危険性を防げる

建物の老朽化が進むことにより、建物が倒壊してします可能性があるでしょう。
ですが、家を解体することで倒壊のリスクを免れることができます。

そして、日本は自然災害が多いため瓦などが雨風の影響を受ける恐れがあります。
もし、瓦が崩れた場合は、通行人や近隣に影響を与える可能性があり注意が必要です。



2つ目　流通性が高くなる

家を解体することによって、売却をしやすくなる可能性があるのがメリットでしょう。
それは、土地の状態の物件を購入希望の方も多く、更地の土地に新しく建設されるからです。
ですから、古家がある状態だとなかなか買主様が見つからないかもしれません。





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■箕面市でマンションの売却をお考えの方、必見！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/05/26 17:00

マンションを売却する際の金額の決め方の方法についてみていきましょう。同じマンションの場合でも、新築か中古かにより価格設定の方法が異なります。

土地の広さや立地の良さなど、マンションをどこに建てるかによって価格が決まるといっても過言ではないでしょう。この土地代がマンション価格に反映されます。

マンションを建築するためには、もちろんながら建築費用がかかります。また、その建築費の大きな割合を占めるのが人件費となります。そして、自然災害におる復興工事や大規模な開発に備えた建設ラッシュなどがあると、人手不足になるでしょう。人手不足によって人件費の高騰の影響は、マンションの価格にも反映されます。

いい条件の土地にいいマンションを建設した場合、宣伝活動を行わない限り売れる可能性があるマンションも売れにくくなるでしょう。マンションを売却するためには、宣伝広告費用必要になります。そして、この宣伝広告で必要な費用もマンションの金額に入ります。最後は利益になります。どのようなモノにでも、モノを販売するときに利益をプラスされます、これはマンションも同様になります。そのため、マンションの販売価格に利益が含まれております。




中古マンションの場合、同じエリアのマンション売買事例・リフォームやメンテナンス状況・向き・階数・採光・不動産市場の動向など、様々なポイントから価格設定が行われます。

中でも、同じエリアや同じマンションの売買事例は非常に参考になります。また、契約が成立のケースや内覧があるケースなどは、その設定価格は適正に近いといえるでしょう。そして、中古マンションの場合は設備の劣化などが起こり得るため、リフォームや管理状況が大きく価格に影響します。


また、中古マンションの適正価格の詳細を把握する上で、中古マンションの販売実績がある不動産会社を選ぶことも重要です。それは、中古マンションの販売実績がああることにより、販売価格を下げすぎることなく相場価格がどのくらいなのかを把握することができるでしょう。最初の売り出しの価格は相場よりもやや高めの価格設定にされてみるのもおすすめです。それは、不動産物件の売買、値引き交渉がある可能性が高いからです。そして、値引き交渉があることも考慮した価格設定にしておくことも大切です。





今回は、中古マンション売却価格の決め方や、箕面市の中古マンション売却価格相場についてご紹介いたしました。マンションの売却価格は新築と中古かどうかでも販売価格の設定の方法が異なります。その中でも、中古マンションの場合は、値引き交渉を行われることも考慮した上で販売価格を決めることが大切です。そして、箕面市の価格相場は今後も維持されていくだろうと予想されております。


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■不動産物件の買取ポイントを解説します！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2023/05/22 13:46

不動産物件の買取は箕面市周辺でも、仲介取引と比べた場合、買取は現金化をされるのが早いという理由から、需要が高くなりつつあります。ですが、中にはトラブルの発展になる恐れもあり、注意が必要になるでしょう。今回は、実際にあったトラブルの事を交えながら、もしもの時に備え、トラブルに巻き込まれないための買取業者選びについてわかりやすく解説いたします。




不動産買取は相場より大体3割ほど低い価格になるでしょう。ですが、不動産買取の会社が確実に買取を行ってくれるため、できるだけ早く現金化されたい方や住む予定のない空き家を所有するのが煩わしい方にとっては大変便利な方法です。

ですか、色んな業者の方がいるため、中には依頼をした後にトラブルとなってしまうケースも多々あります。ここからは、トラブルの事例をいくつかご紹介します。



早急に資金が必要の方が、新聞のチラシに掲載されている「不動産高価買取」の文字に惹かれ、無料査定を依頼し、即決をし、相場価格より低い価格で売却したケースです。もしかすると、他の不動産買取業者に依頼すると手間がかかるなどの理由からそのまま売却に至った方も少なくはないでしょう。また、不動産買取業者に「近隣の方にあまり知られたくない」などの事情を知られてしまい、訳ありと勘違いされて相手にペースとなった場合もあるようです。

そして、売却後に後悔をしないために、いくつかの不動産買取業者に査定を依頼し、査定の金額を比較しトータル的に判断の後、決断することが重要でしょう。



・後から費用など請求されるケース・

不動産買取業者からの提示価格に納得し売却依頼をしたけど、後日にいきなり物件の家財処分費用などの請求が届くケースです。
たとえば、冷蔵庫やクーラーなど家電リサイクル法にて定められている家電製品は売主様自身で処分をすることを引き渡し条件が記載されいることを知らず、置いたままの状態のケースです。
不動産買取の場合なら、現状のままの引き渡しだろうと思われ、契約書の確認事項を把握されていないケースは少なくありません。
その為
、売却の際には不動産買取業者に確認することも重要になります。



・査定金額から値下げをするケース・

複数の不動産買取業者に査定依頼をし、その中で査定価格が一番高い業者を選び契約した後に、何かしらの理由づけをして値下げ交渉されるケースもあります。
複数の不動産買取業者に依頼した際は、他社と比べてあまりにも査定価格に差がある場合には、査定理由の詳細と契約後に変更がないことを確認しておきましょう。




先述で紹介をしたトラブルの事例にならぬよう、買取業者選びも重要になります。ここでは、不動産買取を円滑に進めていくための、不動産買取業者選びの重要なポイントを解説します。


・自ら事前に調査をする・

不動産の買取では、相場の価格より約2～4割程低くなる可能性が高くなるのが相場になります。ご自身で売却予定の物件に近い条件の立地や間取りの物件を参考に相場の把握をされていた場合では、不動産買取業者からの提示金額が妥当か否かがわかるでしょう。

不動産物件の買取とは、仲介での取引では物件の売却が難しい場合や現金化をなるべく早く希望される方が多いため、査定金額を低く提示が行わることも少なくはありません。相場を把握することによって、大切な不動産物件を相場よりも低くなるかもしれないことを防げるでしょう。



・査定価格の根拠が明確に説明できる・

複数社の不動産買取業者に最低依頼をして、その中で最高値の提示がある不動産買取業者を選択するという考えもあるでしょう。そして、この際に査定価格の根拠を明確に説明を行う不動産買取業者の方がオススメです。それは、依頼した売主様の質問に対し、根拠を明確に丁寧にわかりやすく答えてくれる不動産買取業者だと安心できるでしょう。



・不動産業者の買取実績を調べる・

不動産買取業者にも得意不得意の分野があり、不動産仲介取引が専門で得意のところや、マンションの売買が得意な業者があります。そのため、不動産物件買取に実績のある不動産買取業者を選ぶと良いでしょう。

不動産買取の実績が多い会社であれば、買取に関する経験とノウハウを持っています。高価買取になる可能があり、他店では難しい物件でも買取をしてもらえる可能性があります。



・不動産買取業者の評判・口コミを調べる・

近年はインターネットなどで不動産買取業者の情報や、口コミや評判を調べることができるようになっています。そして、良い口コミもありますが、そうでないものもあります。不動産買取業者選びで後悔しないために、事前の情報収集が大切です。






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