「2023年10月」の記事一覧（4件）
■相続するのがお家だけの場合はどうするの？遺産分割の種類を解説いします！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/21 17:37
■共有状態のままにしておくデメリットとは？！■
相続がお家しかない場合に、共有状態にしたままという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
●1つ目 不動産物件の売買や賃貸などが円滑にできないこと
基本的に、共有状態の不動産物件のお家を売却を行う際は、共有者全員の同意を得ることが必要となります。
例えば、共有状態の不動産物件を売却する際、共有者全員が売買契約の当事者として、売買契約書等の書類に署名押印を行ったり、司法書士等によって本人確認を受けるなど、様々な場面で関与する必要がでてきます。共有者の持ち分面積の過半数の同意が必要になります。もし、共有者の方が遠方に居住されているなどの場合は、さらに大変なこともあるかもしれません。
また、賃貸に出したいケースも、共有者の過半数の同意を得ることが必要となります。
（また、共有不動産について管理行為（賃貸借契約の解除や賃料の変更等）とするには、共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。（民法252条本文））
共有者で意見が異なる状況の場合は、スムーズに進めることが難しい可能性があります。
また、共有状態が長期間継続すると、権利関係が複雑になるかもしれない可能性があります。他の共有者が複数の方に持分権を売却したり、共有者がご逝去なさってしまった後に複数の相続人が持分権を相続したりするケースなどです。
共有者の方が増えると、共有者同士の面識がない、また利害関係が複雑になる、管理や変更のための話し合いを行うことが難しいなどのトラブルも発生しやすくなるでしょう。
●2つ目 お家の使用や運用等でもトラブルになりやすいこと
不動産物件など分割が難しい遺産でトラブルが発生しやすい1つが運用・使用のトラブルです。たとえば、その不動産物件に共同相続人の方の1人が居住している状況の場合、他の相続人の方は明け渡しを要求するというトラブルもあります。
そのため、家屋を明け渡して売却・賃貸なども簡単に何かをするというのは難しいことが多いのです。
そして、共同相続人の方の持分に応じて家賃を支払いを行うなどのトラブルも起こる可能性があるかもしれません。
共同相続人の間でのトラブルが発生しやすい点などには注意が必要です。
以上が、共有状態のデメリットを解説いたしました。
●1つ目 共有分割
「共有分割」とは、遺産を複数の相続人の方と共有名義とするという方法です。また、分割方法がなかなか決まらないなどの場合は、問題を先送りとして行われる方法といえます。
たとえば、不動産物件の土地や建物などの不動産を複数の相続人の方が希望している場合、共有分割が選択されるケースがあります。
ですが、遺産を共有状態にしておいたままだと、売却や賃貸などに関して共有者間で意見がまとまらず、トラブルの発生の可能性があります。
●2つ目 代償分割
特定の相続人の方のみが遺産を相続する代わりに、他の相続人の方に対して代償金など支払いを行って調整する方法です。
たとえば、不動産物件などの高額資産を一部の相続人の方のみが相続するケースでは代償分割を行います。
特に不動産物件の建物など、物理的に分割することが難しい場合や、もしくは困難な遺産を処分せずに活用を行いたい場合には、代償分割は有効な選択肢になるでしょう。
そして、不動産物件の土地は分筆（現物分割）も可能な方法ですが、分筆を行うことによって細分化されてマイナスとなることもあるため、代償分割を選択されるパターンもあります。相続で不動産を遺産で受け取った方だけが大きな利益が発生してしまうと、公平な分割ができないでしょう。
●3つ目 換価分割
換価分割とは、不動産物件の遺産の売却を行ったうえ、代金を相続の方の間で分割する方法です。
換価分割は代償分割と同じく物理的に分割することが不可能や、または困難な遺産分割を行うケースに用いられます。
典型的には、不動産物件や未公開株式などが換価分割の対象となるでしょう。
換価分割を行った場合、遺産そのもの自体は手放す必要がありますが、代金を相続の方の間で公平に分割が行いやすいというメリットがあります。
ですが、もしも、不動産物件のお家が遺産として残っているケースは、そのお家に住み続けたい方がいらっしゃると換金に反対の声があがる可能性もあり、換価分割が困難となるかもしれません。また、現金化に手間や費用がかかってくること、売却に対し所得税・住民税などが必要となることがデメリットになるでしょう。
●4つ目 現物分割
遺産を相続する方の間で物理的に分割を行う方法です。
預貯金、現金については、必ず現物分割を行います。そして、不動産物件の土地を分筆したうえで、分筆後の土地を各々の相続人の方が相続を行う方法も現物分割になります。相続の財産である不動産物件や株式などの性質を形を変えずに分ける方法です。
不動産物件の分割にあたって、現物分割を用いられるケースの場合、ある程度パターンが決まっています。
・1つ目 土地分割
土地を現物分割する際、相続分に応じて分筆を行うことで物理的に土地を分割することが可能になります。分筆を行った土地を単独での所有ができるため相続を行った土地を自由に売却・活用をすることができるようになります。
・2つ目 建物を区分所有にして現物分割
基本的には不動産物件の建物は物理的に分割することが困難なため、現物分割を行うことはできません。
ですが、マンションのような建物を区分所有建物に変更することで現物分割を行うことが可能になります。
しかし、不動産物件の建物を区分所有建物にするには区分所有の成立要件を満たさなければなりません。そして、相続人の全員の方が区分所有建物とするのを伴う現物分割に同意をする必要があります。ですが、同意しない方がいる場合は建物を現物分割を進めていくことが出来なくなってしまうので注意が必要です。
現物分割により不動産物件を相続することで、売買やその代金等の分配計算などの手間がかかりにくいため、遺産分割協議後の手続きが比較的簡単になるでしょう。
例えば、不動産物件の相続を行いたい場合、相続登記（名義変更）を行います。また、自動車の場合では、名義変更の手続き自動車を引き取ることで完了します。
ですから、不動産物件の売却を行う際、換価分割や評価額に応じて現金の支払いが発生する代償分割に比べると、遺産の相続手続きが少ないと感じられるかもしれません。
■不動産買取主要エリア■
箕面市箕面・箕面市箕面公園・箕面市西小路・箕面市牧落・箕面市新稲・箕面市温泉町・箕面市如意谷・箕面市白島・箕面市坊島・箕面市萱野・箕面市稲・箕面市粟生間谷・箕面市粟生間谷東・箕面市粟生間谷西・箕面市粟生新家・箕面市粟生外院・箕面市外院・箕面市石丸・箕面市彩都粟生南・箕面市彩都粟生北・箕面市小野原東・箕面市小野原西・箕面市今宮・箕面市西宿・箕面市船場東・箕面市船場西・箕面市桜・箕面市百楽荘・箕面市桜井・箕面市半町・箕面市瀬川・箕面市桜ヶ丘・箕面市上止々呂美・箕面市下止々呂美・箕面市森町西・箕面市森町北・箕面市森町中・箕面市森町南
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/21 17:37
「相続するのがお家しかないケースはどうしたら良いのかな」
「相続した家を共有状態のままにしておくことのデメリットはどんなことだろう」
このようなお悩みの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、相続するのがお家しかない場合の遺産分割の方法についてご紹介いたします。
是非、ご参考になれば幸いです。
■共有状態のままにしておくデメリットとは？！■
相続がお家しかない場合に、共有状態にしたままという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、共有状態にしておくデメリットについて解説いたします。
●1つ目 不動産物件の売買や賃貸などが円滑にできないこと
基本的に、共有状態の不動産物件のお家を売却を行う際は、共有者全員の同意を得ることが必要となります。
例えば、共有状態の不動産物件を売却する際、共有者全員が売買契約の当事者として、売買契約書等の書類に署名押印を行ったり、司法書士等によって本人確認を受けるなど、様々な場面で関与する必要がでてきます。共有者の持ち分面積の過半数の同意が必要になります。もし、共有者の方が遠方に居住されているなどの場合は、さらに大変なこともあるかもしれません。
また、賃貸に出したいケースも、共有者の過半数の同意を得ることが必要となります。
（また、共有不動産について管理行為（賃貸借契約の解除や賃料の変更等）とするには、共有者の持分価格の過半数の同意が必要です。（民法252条本文））
共有者で意見が異なる状況の場合は、スムーズに進めることが難しい可能性があります。
また、共有状態が長期間継続すると、権利関係が複雑になるかもしれない可能性があります。他の共有者が複数の方に持分権を売却したり、共有者がご逝去なさってしまった後に複数の相続人が持分権を相続したりするケースなどです。
共有者の方が増えると、共有者同士の面識がない、また利害関係が複雑になる、管理や変更のための話し合いを行うことが難しいなどのトラブルも発生しやすくなるでしょう。
●2つ目 お家の使用や運用等でもトラブルになりやすいこと
不動産物件など分割が難しい遺産でトラブルが発生しやすい1つが運用・使用のトラブルです。たとえば、その不動産物件に共同相続人の方の1人が居住している状況の場合、他の相続人の方は明け渡しを要求するというトラブルもあります。
そのため、家屋を明け渡して売却・賃貸なども簡単に何かをするというのは難しいことが多いのです。
そして、共同相続人の方の持分に応じて家賃を支払いを行うなどのトラブルも起こる可能性があるかもしれません。
共同相続人の間でのトラブルが発生しやすい点などには注意が必要です。
以上が、共有状態のデメリットを解説いたしました。
■お家の遺産分割の種類について■
ここからは、お家の遺産分割の種類をご紹介いたします。
●1つ目 共有分割
「共有分割」とは、遺産を複数の相続人の方と共有名義とするという方法です。また、分割方法がなかなか決まらないなどの場合は、問題を先送りとして行われる方法といえます。
たとえば、不動産物件の土地や建物などの不動産を複数の相続人の方が希望している場合、共有分割が選択されるケースがあります。
ですが、遺産を共有状態にしておいたままだと、売却や賃貸などに関して共有者間で意見がまとまらず、トラブルの発生の可能性があります。
●2つ目 代償分割
特定の相続人の方のみが遺産を相続する代わりに、他の相続人の方に対して代償金など支払いを行って調整する方法です。
たとえば、不動産物件などの高額資産を一部の相続人の方のみが相続するケースでは代償分割を行います。
特に不動産物件の建物など、物理的に分割することが難しい場合や、もしくは困難な遺産を処分せずに活用を行いたい場合には、代償分割は有効な選択肢になるでしょう。
そして、不動産物件の土地は分筆（現物分割）も可能な方法ですが、分筆を行うことによって細分化されてマイナスとなることもあるため、代償分割を選択されるパターンもあります。相続で不動産を遺産で受け取った方だけが大きな利益が発生してしまうと、公平な分割ができないでしょう。
●3つ目 換価分割
換価分割とは、不動産物件の遺産の売却を行ったうえ、代金を相続の方の間で分割する方法です。
換価分割は代償分割と同じく物理的に分割することが不可能や、または困難な遺産分割を行うケースに用いられます。
典型的には、不動産物件や未公開株式などが換価分割の対象となるでしょう。
換価分割を行った場合、遺産そのもの自体は手放す必要がありますが、代金を相続の方の間で公平に分割が行いやすいというメリットがあります。
ですが、もしも、不動産物件のお家が遺産として残っているケースは、そのお家に住み続けたい方がいらっしゃると換金に反対の声があがる可能性もあり、換価分割が困難となるかもしれません。また、現金化に手間や費用がかかってくること、売却に対し所得税・住民税などが必要となることがデメリットになるでしょう。
●4つ目 現物分割
遺産を相続する方の間で物理的に分割を行う方法です。
預貯金、現金については、必ず現物分割を行います。そして、不動産物件の土地を分筆したうえで、分筆後の土地を各々の相続人の方が相続を行う方法も現物分割になります。相続の財産である不動産物件や株式などの性質を形を変えずに分ける方法です。
不動産物件の分割にあたって、現物分割を用いられるケースの場合、ある程度パターンが決まっています。
・1つ目 土地分割
土地を現物分割する際、相続分に応じて分筆を行うことで物理的に土地を分割することが可能になります。分筆を行った土地を単独での所有ができるため相続を行った土地を自由に売却・活用をすることができるようになります。
・2つ目 建物を区分所有にして現物分割
基本的には不動産物件の建物は物理的に分割することが困難なため、現物分割を行うことはできません。
ですが、マンションのような建物を区分所有建物に変更することで現物分割を行うことが可能になります。
しかし、不動産物件の建物を区分所有建物にするには区分所有の成立要件を満たさなければなりません。そして、相続人の全員の方が区分所有建物とするのを伴う現物分割に同意をする必要があります。ですが、同意しない方がいる場合は建物を現物分割を進めていくことが出来なくなってしまうので注意が必要です。
現物分割により不動産物件を相続することで、売買やその代金等の分配計算などの手間がかかりにくいため、遺産分割協議後の手続きが比較的簡単になるでしょう。
例えば、不動産物件の相続を行いたい場合、相続登記（名義変更）を行います。また、自動車の場合では、名義変更の手続き自動車を引き取ることで完了します。
ですから、不動産物件の売却を行う際、換価分割や評価額に応じて現金の支払いが発生する代償分割に比べると、遺産の相続手続きが少ないと感じられるかもしれません。
今回は、相続の際にお家のみの遺産のケースで、遺産分割の方法について解説いたしました。
相続の際にお家だけでお悩みの方は、是非、この記事を参考にしていただければ幸いです。
お悩み・ご相談等は、お気軽にセンチュリー21オオトリーハウスへ。
箕面市・吹田市・豊中市・摂津市・茨木市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府箕面市西宿
センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
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5年後・10年後に不動産の購入・売却をお考えの方もお気軽にお問い合わせ下さい。
■不動産買取主要エリア■
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■住み替えを検討されている方！住み替えのおすすめのタイミングって？！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/19 16:35
・1つ目 子育て・教育環境を整える
出産、お子様の成長による進学などで手狭に感じて家を広くしたいなどの理由から住み替える人が多いでしょう。
子育て世代のケースでは、お子様の小学校・中学校の入学のタイミングをきっかけに住み替える人も多くいらっしゃいます。また、「学校を途中から変えないようにしたい」とお子様の事を考えて住み替えのタイミングを決められる方もいらっしゃいます。お子様の誕生や成長に伴い「家が手狭になったな」と感じるタイミングで今よりも広い家に住み替える方も多いのです。
また、「お子様の通学のため」という理由で通わせている学校近辺に引っ越しをされるという方も少なくはありません。
・2つ目 お家の設備や周辺環境に不満を感じてきた
お家の環境、周りの環境が不便と感じた時に住み替える方がいらっしゃいます。
「使いやすさの向上」「利便性、立地の向上」といった家や周辺環境へ不満をもったタイミングでの住み替えです。
周辺にスーパーやコンビニ、病院などが近くになく不便を感じている状況だと住み替えのタイミングと考えるでしょう。
さらに、転勤や転職に伴い、今のお家からでは時間がかかり大変といった状況で悩みを抱えている方も住み替えを検討されます。
通勤は毎日行うものなので、ストレスを軽減したいという方も多いでしょう。
・3つ目 傷んだ古家から引っ越しをしたいと感じた
長年住み続けてきたお家が古くなってきたことにより、住み替えを検討というケースです。
築20年を過ぎたり、老朽化が進むことで、サビ、亀裂、雨漏り、水漏れなど、傷んでくる箇所が出てきたことによる住み替えです。
住んでいるお家が経年劣化などによって、住みずらい、生活に不便を感じることが多いからかもしれません。
またリフォームよりも住み替えを検討したけれど、住み替えを選ばれるというケースも多いでしょう。
・4つ目 定年や老後に備える
お子様が独立やの老後の考えたシニア世代の方などが今後に備えた際に住み替えをされるケースです。
お子様が独立をされ、家を出られた後は夫婦二人暮らしになり住んでいるお家の部屋を活用ができず、お家が広すぎると感じる方は少なくありません。
また、年を重ねるごとに年々、階段の上り下りが辛いと感じたり、遠方まで買い物、通院に不便だと感じてくることも出てくるでしょう。
地方では徒歩で気軽に買い物がしやすいお店が減少していたり、車での移動が必要な大型ショッピング施設が増えて不便さを感じるシニアの方もおられます。
よってシニア世代の方には、ちょうどいい間取りのマンションや病院や介護施設へのアクセスに便利な駅近のお家が人気となっております。
・5つ目 リモートワークの増加によって
リモートワークの増加に伴い、昨今では住み替えの理由の1つとなっています。いきなり自宅に仕事部屋を確保するというのは難しく、仕事のできる環境が整っているとは言えないでしょう。
それに伴い、郊外に引っ越しをして、仕事部屋を確保できる広さや部屋数の多いお家に住み替えたいという方もいらっしゃるでしょう。
おすすめの3つのタイミングを解説いたします。
・1つ目 住宅ローンが低金利の時
このタイミングは、不動産物件を購入する際に適しているであろうと考えれるため、住み替えのタイミングでしょう。住み替え先として新居を購入するケースは、住宅ローンを利用するケースは、当然、低金利のタイミングで契約を行うことが理想です。
低金利のケースば、住宅ローンの利息も抑えることができます。また、住宅ローンのケースのように、大きな資金を借り入れの際、金利の上下はとても重要です。
金利は、急に変動することもあることも考えられます。住み替えは、低金利が続くうちが、適しているタイミングと考えられるでしょう。
・2つ目 住宅ローン上限年数以降の時
この控除の上限年数のタイミングで、住宅ローン控除が利用可能なため最適なタイミングでしょう。
住宅ローン控除はというのは、これまでに複数回にわたり適用要件や控除率が改正されてきました。
「住宅ローン控除とは？」とまだよくわからないなっという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
～控除率は0.7％（2023年年度時点）～
住宅ローン控除は、10年もしくは13年間にわたって、年末の住宅ローン残高の0.7％を上限に、所得税と住民税（一部）が控除される制度になります。
例えば…
年末残高が3000万円のケースの控除額は最大21万円です。
不動産物件の属性により最大控除額・控除期間は異なります。
控除率は、新築住宅のケースや中古住宅のケースであっても一律0.7％です。
そして、控除期間や借入限度額は不動産物件の属性によって異ります。住宅ローン控除期間は、新築物件および宅建業者が売主で買取再販売のケースは13年、その他の中古住宅は10年になります。
借入限度額は、住宅ローン控除を受ける住宅の性能により異なります。そして、2024年からは税制改定により最大控除額が一律減少で新築物件や買取再販売住宅は省エネ基準に適していないケースは適用不可となります。そのため、注意が必要です。
（※国土交通省のホームページ、住宅ローン減税省エネ要件化等についての説明資料なども、是非、ご覧くださいませ。）
～対象となる住宅～
新築住宅の場合の適用条件
新築住宅を購入する場合は、次の条件を満たさなければいけません。
・減税を受けようとする本人の方が、住宅の引き渡し日または工事完了から6ヵ月以内に居住すること
・特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
・対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
・居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
・対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
（※ただし、合計所得金額1,000万円以下の場合で、2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満）
さらに、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では床面積が異なる場合があります。床面積は登記簿上の数字で判断されるため、住宅ローン控除の適用を受ける際には注意しましょう。
～買取再販売の住宅の場合の適用条件～
買取再販とは、業者が既存住宅を買い取り、リフォームして販売された物件です。買取再販の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次の条件を明確にしなければなりません。
・宅地建物取引業者から住宅を取得していること
・宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォームを行い再度販売するまで2年以内であること
・取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
・建物価格に対して、リフォームの工事費用が20％以上を占めること
・大規模修繕や耐久基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること
買取再販で住宅ローン控除を受ける際は、リフォーム費用や工事内容に細かい条件があります。購入を検討する際は、事前に販売業者に住宅ローン控除の条件を満たした物件なのか確認しましょう。
～中古住宅の場合の適用条件～
中古住宅の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの条件を明確にしなければいけません。
・1982年1年1日以降に建築された住宅であること
・現行の耐震基準に適合していること
1981年以前の中古住宅には、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要です。
～リフォーム、増築の場合の適用条件～
リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの工事に該当することが条件です。
・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
・マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
・耐震改修工事（現行の耐震基準へ適合）
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
なお、これらの工事費用の額は100万円を超えなければいけません。一つの工事に要した金額で判定されるため、2回に分けて改修工事を行った場合には注意が必要です。
リフォームや増築の適用条件は複雑であり、新築や中古住宅の購入時に比べて注意すべき点がたくさんあります。自宅のリフォームに際し、住宅ローン控除の利用を検討する場合には、早めに専門家に相談することもおすすめでしょう。
～控除対象となる住宅ローンの条件～
住宅ローン控除を受けるには、先述いたしました所得金額2,000万円以下であること、返済期間が10年以上であること以外に、次の条件を満たす必要があります。
●自己居住用の住宅とその敷地取得のための借り入れで、一体として借入られていること
●借入れは下記の6つのいずれかからであること
・銀行
・農協、信用金庫、信用組合
・住宅金融支援機構
・地方公共団体
・各種公務員共済組合
・勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上であること）
但し、親族や知人などの個人、親族の会社やご自身が役員となっている企業からの借入金は対象外となります。
～その他の特例との関係も重要なチェックポイント～
ここまでの条件を満たしていても、他の特例との兼ね合いで、住宅ローン控除が適用できないパターンもあります。
例えば、住宅にまつわる所得税控除には、特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特例控除がありますが、これらが適用を行われた場合には原則として住宅ローン控除は利用できません。
最初から、住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できません。
住宅にかかる税制度は条件や手続き方法が複雑なため、不明な部分は税理士の方などの専門家に確認してみることもおすすめでしょう。
・3つ目 建物が築浅の時
お家は、築年数が経過するにつれて資産価値が下がってしまう可能性があります。不動産物件の売却では、リフォームが少なくて済む築浅の物件の方が、買主様側からの需要がある傾向だからです。
そして、不動産物件の建物に資産価値がある状態のうちの住み替えは「住み替えに適しているタイミング」であるといえるでしょう。特に住み替えの際に資金として利益を活用されたい場合は、お家を建築されてから約20年前後に売却を行うより、5～10年以内に売却を行うとお得となる可能性があります。
お家の建物の価値とは新築時の時よりも少しずつ下がり、一般的には約30年後ぐらいには価値がゼロとなる可能性があります。そして、土地の価格だけが残ると言われていることも多いです。ですから、お家の住み替えに際して、売却を検討していらっしゃる方は、不動産物件の建物の資産価値が高い築浅のタイミングで売却されると適しているタイミングといえるでしょう。
今回は、住み替えのおすすめのタイミングについて解説いたしました。
箕面市・吹田市・豊中市・摂津市・茨木市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府箕面市西宿 センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/19 16:35
「住み替えはいつのタイミングが良いのかな」
このようにお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょう。
この記事では、住み替えのタイミングについてお悩みの方、是非、ご覧いただければ幸いです。
■様々な住み替えのタイミングとは？！■
・1つ目 子育て・教育環境を整える
出産、お子様の成長による進学などで手狭に感じて家を広くしたいなどの理由から住み替える人が多いでしょう。
子育て世代のケースでは、お子様の小学校・中学校の入学のタイミングをきっかけに住み替える人も多くいらっしゃいます。また、「学校を途中から変えないようにしたい」とお子様の事を考えて住み替えのタイミングを決められる方もいらっしゃいます。お子様の誕生や成長に伴い「家が手狭になったな」と感じるタイミングで今よりも広い家に住み替える方も多いのです。
また、「お子様の通学のため」という理由で通わせている学校近辺に引っ越しをされるという方も少なくはありません。
・2つ目 お家の設備や周辺環境に不満を感じてきた
お家の環境、周りの環境が不便と感じた時に住み替える方がいらっしゃいます。
「使いやすさの向上」「利便性、立地の向上」といった家や周辺環境へ不満をもったタイミングでの住み替えです。
周辺にスーパーやコンビニ、病院などが近くになく不便を感じている状況だと住み替えのタイミングと考えるでしょう。
さらに、転勤や転職に伴い、今のお家からでは時間がかかり大変といった状況で悩みを抱えている方も住み替えを検討されます。
通勤は毎日行うものなので、ストレスを軽減したいという方も多いでしょう。
・3つ目 傷んだ古家から引っ越しをしたいと感じた
長年住み続けてきたお家が古くなってきたことにより、住み替えを検討というケースです。
築20年を過ぎたり、老朽化が進むことで、サビ、亀裂、雨漏り、水漏れなど、傷んでくる箇所が出てきたことによる住み替えです。
住んでいるお家が経年劣化などによって、住みずらい、生活に不便を感じることが多いからかもしれません。
またリフォームよりも住み替えを検討したけれど、住み替えを選ばれるというケースも多いでしょう。
・4つ目 定年や老後に備える
お子様が独立やの老後の考えたシニア世代の方などが今後に備えた際に住み替えをされるケースです。
お子様が独立をされ、家を出られた後は夫婦二人暮らしになり住んでいるお家の部屋を活用ができず、お家が広すぎると感じる方は少なくありません。
また、年を重ねるごとに年々、階段の上り下りが辛いと感じたり、遠方まで買い物、通院に不便だと感じてくることも出てくるでしょう。
地方では徒歩で気軽に買い物がしやすいお店が減少していたり、車での移動が必要な大型ショッピング施設が増えて不便さを感じるシニアの方もおられます。
よってシニア世代の方には、ちょうどいい間取りのマンションや病院や介護施設へのアクセスに便利な駅近のお家が人気となっております。
・5つ目 リモートワークの増加によって
リモートワークの増加に伴い、昨今では住み替えの理由の1つとなっています。いきなり自宅に仕事部屋を確保するというのは難しく、仕事のできる環境が整っているとは言えないでしょう。
それに伴い、郊外に引っ越しをして、仕事部屋を確保できる広さや部屋数の多いお家に住み替えたいという方もいらっしゃるでしょう。
■住み替えのおすすめのタイミング■
おすすめの3つのタイミングを解説いたします。
・1つ目 住宅ローンが低金利の時
このタイミングは、不動産物件を購入する際に適しているであろうと考えれるため、住み替えのタイミングでしょう。住み替え先として新居を購入するケースは、住宅ローンを利用するケースは、当然、低金利のタイミングで契約を行うことが理想です。
低金利のケースば、住宅ローンの利息も抑えることができます。また、住宅ローンのケースのように、大きな資金を借り入れの際、金利の上下はとても重要です。
金利は、急に変動することもあることも考えられます。住み替えは、低金利が続くうちが、適しているタイミングと考えられるでしょう。
・2つ目 住宅ローン上限年数以降の時
この控除の上限年数のタイミングで、住宅ローン控除が利用可能なため最適なタイミングでしょう。
住宅ローン控除はというのは、これまでに複数回にわたり適用要件や控除率が改正されてきました。
「住宅ローン控除とは？」とまだよくわからないなっという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
概要を解説致します、是非、参考にしていただければ幸いです。
～控除率は0.7％（2023年年度時点）～
住宅ローン控除は、10年もしくは13年間にわたって、年末の住宅ローン残高の0.7％を上限に、所得税と住民税（一部）が控除される制度になります。
例えば…
年末残高が3000万円のケースの控除額は最大21万円です。
不動産物件の属性により最大控除額・控除期間は異なります。
控除率は、新築住宅のケースや中古住宅のケースであっても一律0.7％です。
そして、控除期間や借入限度額は不動産物件の属性によって異ります。住宅ローン控除期間は、新築物件および宅建業者が売主で買取再販売のケースは13年、その他の中古住宅は10年になります。
借入限度額は、住宅ローン控除を受ける住宅の性能により異なります。そして、2024年からは税制改定により最大控除額が一律減少で新築物件や買取再販売住宅は省エネ基準に適していないケースは適用不可となります。そのため、注意が必要です。
（※国土交通省のホームページ、住宅ローン減税省エネ要件化等についての説明資料なども、是非、ご覧くださいませ。）
条件をクリアしているケースは、住み替え後の新居で住宅ローン控除を利用することができます。2023年時点、住宅ローン控除適用の要件は下記の通りになります。
～対象となる住宅～
新築住宅の場合の適用条件
新築住宅を購入する場合は、次の条件を満たさなければいけません。
・減税を受けようとする本人の方が、住宅の引き渡し日または工事完了から6ヵ月以内に居住すること
・特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
・対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
・居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
・対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
（※ただし、合計所得金額1,000万円以下の場合で、2023年末までに建築確認を受けた新築住宅の場合は住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満）
さらに、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では床面積が異なる場合があります。床面積は登記簿上の数字で判断されるため、住宅ローン控除の適用を受ける際には注意しましょう。
～買取再販売の住宅の場合の適用条件～
買取再販とは、業者が既存住宅を買い取り、リフォームして販売された物件です。買取再販の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次の条件を明確にしなければなりません。
・宅地建物取引業者から住宅を取得していること
・宅地建物取引業者が住宅を取得し、リフォームを行い再度販売するまで2年以内であること
・取得時点で、新築日から10年経過した住宅であること
・建物価格に対して、リフォームの工事費用が20％以上を占めること
・大規模修繕や耐久基準に適合するための工事、バリアフリー改修、省エネ改修など、対象となる工事が行われていること
買取再販で住宅ローン控除を受ける際は、リフォーム費用や工事内容に細かい条件があります。購入を検討する際は、事前に販売業者に住宅ローン控除の条件を満たした物件なのか確認しましょう。
～中古住宅の場合の適用条件～
中古住宅の場合は、新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの条件を明確にしなければいけません。
・1982年1年1日以降に建築された住宅であること
・現行の耐震基準に適合していること
1981年以前の中古住宅には、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要です。
～リフォーム、増築の場合の適用条件～
リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件に加えて、次のいずれかの工事に該当することが条件です。
・増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
・マンションの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
・耐震改修工事（現行の耐震基準へ適合）
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
なお、これらの工事費用の額は100万円を超えなければいけません。一つの工事に要した金額で判定されるため、2回に分けて改修工事を行った場合には注意が必要です。
リフォームや増築の適用条件は複雑であり、新築や中古住宅の購入時に比べて注意すべき点がたくさんあります。自宅のリフォームに際し、住宅ローン控除の利用を検討する場合には、早めに専門家に相談することもおすすめでしょう。
～控除対象となる住宅ローンの条件～
住宅ローン控除を受けるには、先述いたしました所得金額2,000万円以下であること、返済期間が10年以上であること以外に、次の条件を満たす必要があります。
●自己居住用の住宅とその敷地取得のための借り入れで、一体として借入られていること
●借入れは下記の6つのいずれかからであること
・銀行
・農協、信用金庫、信用組合
・住宅金融支援機構
・地方公共団体
・各種公務員共済組合
・勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上であること）
但し、親族や知人などの個人、親族の会社やご自身が役員となっている企業からの借入金は対象外となります。
～その他の特例との関係も重要なチェックポイント～
ここまでの条件を満たしていても、他の特例との兼ね合いで、住宅ローン控除が適用できないパターンもあります。
例えば、住宅にまつわる所得税控除には、特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特例控除がありますが、これらが適用を行われた場合には原則として住宅ローン控除は利用できません。
最初から、住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できません。
住宅にかかる税制度は条件や手続き方法が複雑なため、不明な部分は税理士の方などの専門家に確認してみることもおすすめでしょう。
・3つ目 建物が築浅の時
お家は、築年数が経過するにつれて資産価値が下がってしまう可能性があります。不動産物件の売却では、リフォームが少なくて済む築浅の物件の方が、買主様側からの需要がある傾向だからです。
そして、不動産物件の建物に資産価値がある状態のうちの住み替えは「住み替えに適しているタイミング」であるといえるでしょう。特に住み替えの際に資金として利益を活用されたい場合は、お家を建築されてから約20年前後に売却を行うより、5～10年以内に売却を行うとお得となる可能性があります。
お家の建物の価値とは新築時の時よりも少しずつ下がり、一般的には約30年後ぐらいには価値がゼロとなる可能性があります。そして、土地の価格だけが残ると言われていることも多いです。ですから、お家の住み替えに際して、売却を検討していらっしゃる方は、不動産物件の建物の資産価値が高い築浅のタイミングで売却されると適しているタイミングといえるでしょう。
今回は、住み替えのおすすめのタイミングについて解説いたしました。
住み替えについて検討している方、是非、センチュリー21オオトリーハウスへご相談ください。
箕面市・吹田市・豊中市・摂津市・茨木市の不動産売却｜戸建・土地・中古マンションをお考えの方は、是非、地域密着店舗の大阪府箕面市西宿 センチュリー21オオトリーハウスまでお問い合わせ下さい。
5年後・10年後に不動産の購入・売却をお考えの方もお気軽にお問い合わせ下さい。
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■築20年の不動産物件のお家の価値って？築年数の経った一戸建て物件を売却する際の注意点をご紹介いたします！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/12 17:42
築年数が経過した、お家の価値はどうなるのでしょうか。
一戸建て物件の場合、資産価値は経年劣化により低下していくのです。
そして、木造のケースは20年で新築時より価値は低下となるでしょう。
その判断基準の一つとして、法定耐用年数があります。
法定耐用年数とは不動産（減価償却資産）に対する課税の公平性を図るため、不動産物件の建物の構造ごとに国で定められた基準があり、その基準によって木造住宅は22年と定められております。
ですが、「耐用年数＝建物の寿命」ではありません。築22年経過したお家でも居住用として住み続けることは可能ですが、この基準をもとに不動産売買仲介会社は物件の査定を行います。そのため、築22年経過している場合は価値が下がってしまうでしょう。
また、築年数20年を目安に木造住宅の場合は価値が大きく変動するでしょう。
・2つ目 住宅ローンの借入期間に制限がかけられている
築年数が経過すると耐久性も木造住宅の場合は低下するでしょう。
そのため、35年ローンで借入をしたいと思ったとしても25年でしかローンを組めないという可能性もあります。
築20年前後の中古マンションを購入する際、住宅ローンの借入期間が短くなる可能性がありますので注意でしょう。
それは、法定耐用年数が審査基準の際に関係する場合がありからです。金融機関によっては、中古マンションを購入する際に住宅ローンの借入年数を「法定耐用年数ー築年数」で計算を行われるケースもあります。
（例）築20年の中古マンションを購入のケース
47（法定耐用年数）ー20（築年数）＝27年（借入期間）
また、借入期間が短くなると、その分毎月の支払金額が増えることになります。
35年ローンの予定で想定してされていたならば、予算オーバーで購入が難しくなり購入ができなくなる可能性があります。
築年数が経過した中古マンションの購入を検討される検討される場合は、余裕のある資金計画や金融機関に早めに相談されるということも大切です。
・3つ目 過疎化の影響
こちらは、立地や環境や状況によって異なりますが、お家が建てられて20年前後も経過していると街の様子に変化があるでしょう。そして、一般的には中古物件の価格の下落率は
・築5年で約2割
・築10年で約3割
・築20年で約4割
と、言われております。
また、目安よりも大きく下落している場合は、過疎化によって学校の廃校やスーパーの撤退、または住民の高齢化が起こっていることが街で起こっており、売却が困難な状況というのが理由の1つと考えられます。
そして、今後も価格の下落が進行する可能性が高いでしょう。
お家を売却する際、できる限り高値で売却を考えれるでしょう。
ですが、築年数が経過したお家のケースは、とても条件が良かったり人気や需要のあるエリアに建っているなどを除いては、希望する売却価格を大幅に下回る可能性が高くなるかもしれません。
また、一般的に、築10年から築20年ぐらいが売却に適しているタイミングと言われております。
そして、一戸建て物件のケースは、築20年を経過した物件は、買主様の方が「不動産所得税の軽減」、「免許登録税の軽減」、「住宅ローン特別控除」は利用できないのです。一戸建ての価値は築20年でほとんどゼロとなるとも言われております。
一戸建て物件のように、築20年を経過した物件は、買主様側から見ると物件の価値が下がってしまっているだけでなく、多額の控除の利用できない可能性あります。
一戸建て物件は、約15年以内で売却を行うのが望ましいとされており、マンションのの場合は、約20年までに徐々に値下がりの可能性が高まりますが、一般的には「15年以内」というのが適したタイミングとされています。
約15年以上経過した物件の場合は、きっちり「修繕」を行うことにより、売却価格の値下がりを少しでも抑えるのがポイントです。
もう一つは、需要の高い時期を逃さないことが大切です。そして大切なのが、不動産は約1年のサイクルで売却価格が上下する時期があるということです。
1年の内のサイクルでいうと、年度末頃が家を購入したい方の需要が高いため、比較的売却に適した時期でしょう。
そして、引っ越しが多いとされている2月から3月です。4月や9月に転職や転勤のタイミングなどに合わせると、さらに成約率も
上がる可能性があり、比較的に早期売却となる傾向もあります。
売却を行うには時間を要するので、おおよその目安として、3月までに売却の場合には10月から11月までに、9月までに売却の場合は5月から6月に準備を始めるのがポイントです。
ですが、可能な限り高値で売却を希望しすぎると、売却の機械を逃してします可能性が高まります。
そのため、値引き交渉を希望する買主様が現れた際、柔軟に考慮されることも無理のない範囲で必要な時はあるかもしれません。
もし、できる限り早期に売却を望まれる場合、不動産売買仲介会社に買取を依頼するというのも1つの選択肢を考慮することもおすすめです。
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/12 17:42
「築20年以上の家の価値はどのぐらいなのかな？！」
「築年数が経過したお家を売却する際のポイントってどんなところなんだろう？！」
このようにお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回の記事は、上記のような疑問ついて解説いたします。
是非、参考にしていただければ幸いです。
■築年数が20年以上経過したいお家の価値って？！■
築年数が経過した、お家の価値はどうなるのでしょうか。
想像できるかもしれませんが、築浅物件と比較すると築年数が経過したお家は一般的に売却には不利でしょう。
なぜ、築20年以上経過したお家を売却する際、不利な可能性があるのかについて解説いたします。
・1つ目 経年劣化により資産価値の低下している一戸建て物件の場合、資産価値は経年劣化により低下していくのです。
そして、木造のケースは20年で新築時より価値は低下となるでしょう。
その判断基準の一つとして、法定耐用年数があります。
法定耐用年数とは不動産（減価償却資産）に対する課税の公平性を図るため、不動産物件の建物の構造ごとに国で定められた基準があり、その基準によって木造住宅は22年と定められております。
ですが、「耐用年数＝建物の寿命」ではありません。築22年経過したお家でも居住用として住み続けることは可能ですが、この基準をもとに不動産売買仲介会社は物件の査定を行います。そのため、築22年経過している場合は価値が下がってしまうでしょう。
また、築年数20年を目安に木造住宅の場合は価値が大きく変動するでしょう。
・2つ目 住宅ローンの借入期間に制限がかけられている
築年数が経過すると耐久性も木造住宅の場合は低下するでしょう。
そのため、35年ローンで借入をしたいと思ったとしても25年でしかローンを組めないという可能性もあります。
築20年前後の中古マンションを購入する際、住宅ローンの借入期間が短くなる可能性がありますので注意でしょう。
それは、法定耐用年数が審査基準の際に関係する場合がありからです。金融機関によっては、中古マンションを購入する際に住宅ローンの借入年数を「法定耐用年数ー築年数」で計算を行われるケースもあります。
（例）築20年の中古マンションを購入のケース
47（法定耐用年数）ー20（築年数）＝27年（借入期間）
また、借入期間が短くなると、その分毎月の支払金額が増えることになります。
35年ローンの予定で想定してされていたならば、予算オーバーで購入が難しくなり購入ができなくなる可能性があります。
築年数が経過した中古マンションの購入を検討される検討される場合は、余裕のある資金計画や金融機関に早めに相談されるということも大切です。
・3つ目 過疎化の影響
こちらは、立地や環境や状況によって異なりますが、お家が建てられて20年前後も経過していると街の様子に変化があるでしょう。そして、一般的には中古物件の価格の下落率は
・築5年で約2割
・築10年で約3割
・築20年で約4割
と、言われております。
また、目安よりも大きく下落している場合は、過疎化によって学校の廃校やスーパーの撤退、または住民の高齢化が起こっていることが街で起こっており、売却が困難な状況というのが理由の1つと考えられます。
そして、今後も価格の下落が進行する可能性が高いでしょう。
■築年数が経過したお家を売却するポイントは？！■
築20年のお家を売却する際のポイントは、「タイミング」です！
お家を売却する際、できる限り高値で売却を考えれるでしょう。
ですが、築年数が経過したお家のケースは、とても条件が良かったり人気や需要のあるエリアに建っているなどを除いては、希望する売却価格を大幅に下回る可能性が高くなるかもしれません。
また、一般的に、築10年から築20年ぐらいが売却に適しているタイミングと言われております。
そして、一戸建て物件のケースは、築20年を経過した物件は、買主様の方が「不動産所得税の軽減」、「免許登録税の軽減」、「住宅ローン特別控除」は利用できないのです。一戸建ての価値は築20年でほとんどゼロとなるとも言われております。
一戸建て物件のように、築20年を経過した物件は、買主様側から見ると物件の価値が下がってしまっているだけでなく、多額の控除の利用できない可能性あります。
一戸建て物件は、約15年以内で売却を行うのが望ましいとされており、マンションのの場合は、約20年までに徐々に値下がりの可能性が高まりますが、一般的には「15年以内」というのが適したタイミングとされています。
約15年以上経過した物件の場合は、きっちり「修繕」を行うことにより、売却価格の値下がりを少しでも抑えるのがポイントです。
もう一つは、需要の高い時期を逃さないことが大切です。そして大切なのが、不動産は約1年のサイクルで売却価格が上下する時期があるということです。
1年の内のサイクルでいうと、年度末頃が家を購入したい方の需要が高いため、比較的売却に適した時期でしょう。
そして、引っ越しが多いとされている2月から3月です。4月や9月に転職や転勤のタイミングなどに合わせると、さらに成約率も
上がる可能性があり、比較的に早期売却となる傾向もあります。
売却を行うには時間を要するので、おおよその目安として、3月までに売却の場合には10月から11月までに、9月までに売却の場合は5月から6月に準備を始めるのがポイントです。
ですが、可能な限り高値で売却を希望しすぎると、売却の機械を逃してします可能性が高まります。
そのため、値引き交渉を希望する買主様が現れた際、柔軟に考慮されることも無理のない範囲で必要な時はあるかもしれません。
もし、できる限り早期に売却を望まれる場合、不動産売買仲介会社に買取を依頼するというのも1つの選択肢を考慮することもおすすめです。
センチュリー21オオトリーハウスでは、買取サービスを行っております。
お家を売却したい…けど、売却できるかわからない…というお悩みをお持ちの方は、是非、センチュリー21オオトリーハウスへ。
今回の記事は、築20年のお家の価値について知りたいとお考え方、参考にしていただければ幸いです。
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■箕面市にて多くの査定のご依頼を頂き誠に有難う御座います
カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/09 11:47
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カテゴリ：箕面市の不動産売却 / 投稿日付：2023/10/09 11:47
令和5年9月21日 箕面市新稲1丁目【中古戸建】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
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