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■家族の誰も継がない実家はどのようにすればいいのでしょうか？空き家を売却する際の流れについてもご紹介！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　更新日付：2024/06/17 14:18 　/　投稿日付：2024/06/17 14:18

1つ目　固定資産税の支払いが毎年必要
空き家を所有したケースでも、固定資産税は毎年支払いが必要となります。
2023年12月に空き家改正の施行がなされました。そのため、空き家を所有されている方は、固定資産税の負担が増えるデメリットととなる可能性があります。従来は含まれておりませんでした「管理不全空家（特定空き家になるおそれがある空き家）」の新設が行われました。それゆえに、固定資産税の軽減措置が適用されなくなるかもしれないケースがあるかもしれないからです。

ですが、具体的な部分を把握を行い適切な対応を取ることで、デメリットを発生させずに管理することも大切になります。
デメリットとなる無駄な出費を発生させないためにも、どなたも住まない状態にあるのであれば早めに手放すこともリスクを防ぐ方法となるでしょう。


2つ目　老朽化の進行
居住されていない空き家は、老朽化へ進行するのが早いでしょう。
それゆえに、老朽化をそのまま放置されている場合のお家は、災害などの時に倒壊するなどのリスクがあります。
なので、管理・維持するための費用を負担する必要が発生するでしょう。


3つ目　近隣トラブルが発生する可能性がある

空き家を放置されている場合、近隣住民の方に悪影響を及ぼす可能性があるでしょう。
近隣トラブルを発生させないためにも、早めに対応することでリスクを減らすことになります。


4つ目　解体を行うと固定資産税が高くなる可能性がある

空き家を放置することは、様々なデメリットがあります。そのため、できる限り早めに解体を行うことも一つの方法でしょう。
ですが、空き家を解体したケースは、固定資産税が高くなるかも可能性があります。






1つ目　不動産売買仲介会社への委託

空き家の物件を売却する際、買い手側の方を探す必要があります。
買い手の方探しや売買契約については不動産売買仲介会社に委託することができます。


2つ目　中古住宅の物件として売却を行うのか、土地として売却を行うのかを検討する

もし築年数が経ったお家の場合、もしかすると価値の算出が難しいケースも中にはあります。
どなたも住んでいない空き家の築年数や状態から中古住宅の物件として売却を行うか、土地として売却を行うのかの判断は大切になってくるでしょう。


3つ目　空き家物件を解体せずに売却を行うケースの値下げ方法の検討

建物付きの土地の物件の売却を行う場合、売却価格の値下げ交渉を委託先から持ちかけられる可能性が考えられるでしょう。
その状況になるかもしれないことに備えて、値下げ方法についても考えておくと安心でしょう。


4つ目　空き家バンクの登録

空き家バンクに登録を行い、買い手の方を探す方法も有効となるでしょう。
空き家バンクとは、自治体が不動産物件の現地の空き家等の情報を、利活用を希望する方（消費者の方）に紹介をする制度です。また、地域活性化につながるものとされております。各自治体によって、空き家等を利活用を行われる方（消費者の方）や企業の方などへ対して、独自の特典・補助金・税制優遇等の政策を行っているケースもあります。
もしかすると、不動産売買仲介会社を通じて売却を行うよりも、売却価格は安価になるかもしれませんが、買い手の方が比較的みつかりやすくなります。











■不動産買取主要エリア■
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■住みながらお家を売却する方法って？どのような人が向いているの？！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　更新日付：2024/05/30 10:09 　/　投稿日付：2024/05/30 10:09

このホームステージングは有料サービスであることが多いでしょう。ホームステージングを活用すると、どんな効果なのかについ解説いたします。

1．印象UPに繋がる
ホームステージングを活用することによって、物件の内装が素敵にコーディネートされている場合、物件の第一印象のUPに繋がり、物件の魅力が高めることができるでしょう。


2．購入検討者（内見の方、お客様）に生活のイメージを想像してもらいやすい
ホームステージングを活用することによって、物件の室内をキレイなモデルルームのような感じにコーディネートすることにより、お客様に実際の生活を想像してもらいやすくなるでしょう。
もし、売却中の物件に何もない状態の場合、生活を想像やイメージがつきにくい可能性があり難しいかもしれません。
ですが、ホームステージングを活用し、実際の暮らしをイメージしやすいくなることで成約へとつなげる可能性が増えるでしょう。


3．早期売却へ繋げる
販売の広告活動にホームステージングを活用した物件情報を掲載することによって、より多くの方の目にとまる可能性が増えるでしょう。
一般社団法人日本ホームステージング協会が行った調査によりますと、ホームステージングを実施した約79％の方が成約までの期間が短くなったと回答を行っています。さらに、70％以上の方がホームステージングを実施してから閲覧数・問い合わせ件数・内見者数が増加したということも回答を行っております。
早期売却をお考えの方は、ホームステージングの実施を活用することも選択肢の一つにお考えいただくと良いかもしれませんね。







1つ目　インテリアなど室内にこだわりがあり、印象の良い室内の状態を見せられるケース

2つ目　室内にものが少なく、整理整頓が行き届いてるケース
こちらは、居住した状態で売却を行うメリットを活かせるかどうかという点でも重要ポイントになります。

3つ目　内覧に柔軟に対応できるケース
室内の状態が整っていたとしても、内覧の際に対応ができなかった場合は難しいでしょう。
購入希望者の内覧の際に、柔軟に対応できるか否かも1つの条件になるでしょう。




1．不動産売買仲介会社に査定依頼を行う
2．不動産売買仲介会社と媒介契約を取り結ぶ
3．不動産物件の売却活動の開始
4．購入希望者の内覧の対応を行う
5．売買契約を結ぶ
6．決済・引き渡し・所有権の移転の手続き














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■任意売却で買い手の方が見つからない…その原因とは？！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　更新日付：2024/05/27 13:27 　/　投稿日付：2024/05/27 13:27

1．売却価格が相場より高いケース
住宅ローン残債を少なくなるように、売却価格を高めでの設定を行いたいと思われる方は多くいらっしゃいます。
ですが、相場よりも売却価格が高い金額すぎると、買主の方を探すのに難航します。また、難航が長引くと競売に流れてしまう可能性が高まるでしょう。


2．内見の対応が柔軟ではないケース
任意売却のケースは、居住している状態で買主様を探していく必要があります。また、任意売却に内見は欠かすことができません。それは、買い主様は内見を行って物件の情報を見たりして、物件どうするのかの判断材料にするからです。ですが、せっかくの内見を対応しても物件の状態が好ましくないなどがあると、買主様の購買意欲は下がってしまう可能性があります。また、内覧前に室内などの清掃を行うことで良い印象へとつながるでしょう。
それゆえ、内見を積極的でなかった場合には、より買主様を見つけることは困難になるでしょう。


3.債権者（金融機関など）の同意問題のケース
任意売却を行うには、金融機関の同意が必要になります。
そして、金融機関の同意が得られなければ、売却価格の値下げを行うことは原則できません。
また、金融機関によっては、最初から任意売却自体を認めていない銀行もあり、このようなケースの際、お家に売却できるプラスの要素があったとしても、債権者（金融機関）の同意が得られないのであれば、任意売却はできません。
そのため、値下げ交渉を行う際、金融機関と十分な連携などが取れていない場合は、同意を得るのに時間がかかる可能性があります。
同意を得られるまでの時間がかかりすぎたケースは、任意売却の期限をオーバーしてしまい、競売の流れになる可能性があります。


4．立地や築年数の条件や需要の問題のケース
駅から遠い立地、建物や築年数が経過している、このような条件の場合は需要が低く買主様を見つけることが容易ではない傾向です。ですが、立地や築年数の問題は簡単に変えられる問題ではないですよね。
そのため、任意売却を検討しているけれど条件を懸念されている方は、価格や室内等の清掃など変えられる部分を変えるなど工夫を行うことも必要となるでしょう。


5．タイミング問題のケース
任意売却を行う際、販売をするタイミングも重要といわれています。不動産物件の売買には売れる時期と売れない時期があります。一般的には、新学期・転勤など新生活が始まる前にあたる2月～3月頃は需要が増える傾向にあります。ですが、1月や8月などは需要が低い傾向にあるようです。
任意売却が行える期間は競売の開札日1～2日前と制限はあるかもしれませんが、売却が難航している時は不動産売買が活発なタイミングに売却を行うのも一つの方法かもしれないでしょう。
そして、不動産物件は容易に売却できるケースは多くないので、早期売却活動を行うことも重要でしょう。





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■2024.3.24（土）「箕面新駅開業」
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/03/23 12:52

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■もしも相続の手続きを行わなかった場合どうなるんだろう？！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/03/11 11:22

・1つ目　不動産の相続登記の問題・

2024年4月1日から、相続登記の申請は以下のとおり義務化が行われます。
相続や遺贈によって不動産を取得した相続人に対して、自己のために相続開始があったことを知り得た、なおかつ、その所有権を取得したことを知り得た日から3年以内に所有権の相続登記（移転の登記）の申請を行うことが義務化されます。
遺産分割によって不動産を取得した不動産物件を取得を行われた相続人については、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を前提として所有権の移転の登記（相続登記）を申請することが義務付けになります。
正当な理由がなく義務に違反したケースは、10万円以下の過料の適用対象になります。

相続法の改正によって、遺言による相続登記を行わないと、ご自身の相続分をオーバーする部分については、第三者へ自己の所有権を主張することが行えないことになりました。
つきまして、遺言があるので相続登記を行わないで放置しておいた際、知らないうちに他の相続人の債権者などに所有権を主張できなくなる可能性があり、遺言があるケースでも相続登記は可能な限りお早めにお手続きする必要があるでしょう。


・不動産物件の売却ができなくなる

登記を行わなかった場合、第三者に権利を主張することができないため、不動産物件の売買では代金決済と一緒に所有権移転登記をするのが一般的でしょう。
そのため、ご自身の名義の登記を行わない限り、不動産を売却することは行えないことになります。


・不動産物件を担保にした融資を受けれない

もし、何かしらの事情で融資を受ける必要になった際に、不動産物件を担保にしてから金融機関から融資を受けることがあるでしょう。
その際、貸付（金銭の交付）とともに抵当権設定の登記申請を行うことになるでしょう。
抵当権の設定を行っていれば、もし返済が滞り、不動産物件を競売し、債権の回収をしようとするケースは、競売で必要な差し押さえを行うのが容易となります。
そして、抵当権の登記権利者は、他の一般債権者の方に優先し配当を受けることが可能でしょう。
そのため、抵当権設定登記を行わずに、金融機関が不動産物件を担保にした融資を行うことは行うことはできません。
抵当権設定登記では、抵当権者（融資する金融機関）と登記簿上の所有者の方との共同申請で行うことになります。
それゆえに、ご自身の名義の登記がない場合、不動産物件を担保にして融資を受けることはできなくなります。


・罰金（過料）の支払いが必要になるかもしれない

2024年4月1日から、相続時は義務化され、不動産物件を取得してから3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の罰金（過料）が科せられることになりました。
そして、相続登記の義務化と併せて、登記名義人の方の住所や氏名の変更登記も義務化されます。こちらは、変更の日から2年以内に登記していなければ5万円以下の過料の対象です。


・未登記不動産物件のケース

まれに、未登記の不動産物件というのがあります。

未登記でも2種類あります。

・表題登記（表示の登記）は行われているけれど、所有権保存登記（権利の登記）が行われていない不動産
こちらの所有権保存登記は義務ではないため、罰則はありません。

・表題登記をされておらず、完全に未登記の不動産
このケースは、所有権を取得してから（もしくは、表題部の記載事項に変更があってから）1ヵ月以内に表題登記の申請を行わなかった場合、10万円以下の過料に処す、と不動産登記法により定められております。


上記のように、不動産登記が行えなくなると、第三者に先に登記を行われて権利を失ってしまったり、権利関係に問題が起きるので注意が必要でしょう。





・2つ目　預金の権利が失われる・

原則、被相続人の方の預金口座はご逝去されたことが確認されると凍結が行われ、相続人の方であっても入出金はできません。金融機関に対して預金の払い戻し請求を行わないと、預金債権は10年、またはケースによっては5年で時効消滅する可能性があります。万が一、遺産分割協議が長引く恐れがある場合は、注意が必要でしょう。

名義預金に要注意

名義預金は、第三者の方の名義であっても被相続の方の財産とみなされる預金のことです。名義預金は遺産分割の対象につき、相続税が課されることになります。また、申告漏れとして加算税が課せられるケースもあり、注意が必要です。






・3つ目　株式の名義変更ができなくなる可能性・

放置された株が知ったケースには、迅速に名義変更などの手続きが大切です。


・株を勝手に売却されてしまうかもしれない

ご逝去された方が所有していた株式を5年以上放置していると「株主所在不明」扱いとなり、株が競売によって売却が行われたり、会社に買取られたりする可能性があります。
本来であれば、その売却益は所有者の方が受け取れるのですが、所有者の方が死亡し「株式所在不明」となった場合は、売却金を受け取ることができなくなるでしょう。
売却から約5年から10年が経過すると、売却益を受け取る権利を失ってしまうため注意が必要です。


・休眠預金になるかもしれない

最後の取引から10年以上放置されている口座は、休眠預金として扱われるかもしれません。
休眠預金となった場合、預金保険機構で民間公益活動に活用される可能性があります。


・配当金が受け取れないかもしれない

株所有者の方の死亡後から相続が完了するまでの未受領配当金につきましては、相続人の方がご逝去された方に代わって受け取ることが可能です。
ですが、未受領配当金には期限が定められており、3年から5年で設定されていることが一般的であります。
万が一、期限が過ぎてしまうと、配当金が受け取れないこともあり、注意が必要でしょう。


・再び遺産分割協議が必要となり、手間がかかり大変になるかもしれない

株の名義変更の手続きには、遺産分割協議書や相続人の方の全員の同意書・印鑑証明書などが必要になります。

株所有者の方がご逝去の後、時間が空いて株の存在を知ったようなパターンの際、遺産分割協議の対象に株は含まれていないことででしょう。
株のことである分割内容がわかる遺産分割協議書がない場合、名義変更の手続きは行えません。
ですから、再び相続人の方全員で遺産分割協議を行う必要があります。




・4つ目　相続税が滞納状態になる可能性・

相続税の支払いをしないまま滞納状態になった場合、国税庁に財産を差し押さえられることになるでしょう。

相続税の申告期限とは、相続開始もしくは相続開始を知った日から10ヵ月となります。
10ヵ月以降に株が発見され、申告漏れや申告を行わなかったなどがあったケースは「重加算税」「無申告加算税」「過少申告加算税」などが加算されるかもしれません。

「重加算税」
納税義務の自覚があるにも関わらず、相続財産を隠ぺいまたは虚位の申告を行ったケースに課せられる、最も重い加算税になります。
そして、正しく申告を行っていても納税が遅れたケースは、別途「延滞税」が課せられることになるでしょう。
延滞税は期限から延滞する期間が長くなるほど金額が増していきます。さらに、2ヵ月を境に延滞税の税率が異なりますので注意が必要です。

滞納税の税率
・支払い期限の翌日から2ヵ月を経過する日まで年7.3％です。もしくは、特例基準割合+1％の低い割合です。
・納期限の翌日から2ヵ月を経過する日の翌日以降、年14.6％です。もしくは、特例基準割合+7.3％の低い割合です。
（特例基準割合は、財務大臣が年に一度告知する割合に基づいて決定されます）

ですが、税務署は死亡届の提出がされた後に税務調査を行なわれて、配当金の振り込みによって株の存在を認知し、相続開始から6～8ヵ月経過した頃に「相続税の申告に関するお尋ね」が郵便で届くでしょう。
もし通知が届いたら、相続税申告の手続きを進めましょう。


「無申告加算税」
法で定められた申告期限までに必要な確定申告をしなかった場合、納税者の方に課せられる国税のことを指します。だからといって法定期限内に税の納付が行われたケースでも、実際に確定申告を行っていなければ、無申告加算税から避けることはできません。また、正当な理由もなく、法定申告期限を過ぎて申告したケースでは、通常の税額にさらにその15％が無申告加算税として課せられることになるでしょう。多くのケースは税務署の指摘によって行われております。ですが、税務署の調査を受ける前に、、自主的に気がつき申告したケースは、無申告加算税は5％に軽減されます。


「過少申告課税」
期限内に提出を行った申告書の申告納税額が過少であったケースに課せられる加算税の一種のことです。
過少申告加算税のケースは、本来納付すべき税金との差額を納める際、その10％に相当する額が加算されます。ですが、自主的に修正申告を行った際、過少申告加算税は課税は行われません。そして、追加税額のうち「期限内確定申告額」と50万円を比較して、いずれかの多い金額をオーバーする部分について15％の割合で課税されることになっております。


「不納付加算税」
源泉徴収額を法定期限内に完納を行わない場合に課せられる国税です。
税金の納付が遅れた際、延滞税のみだけでなく、「不納付加算税」という税が課せられる可能性もあります。これは、源泉所得税を納付期限内に納付を行わなかったケースに課せられる税金のことです。
また、課税割合が10％から5％に減額が行われるケースもあります。これは自主的に納付を行った場合で、「納税の告知を予知せず、法定納期限後に納付を行ったケース」です。もしも、正当な理由なく1ヵ月以上遅れてしまったケースでも、自主的に納付を行えばリスクの軽減になるでしょう。

未納を放置していた場合、税務署から滞納者の方に対して督促状が送られてくるでしょう。そして、それでも納付を行わず放置をした場合、「滞納処分」が執行されることになります。
滞納処分は、「差押」「換価」「配当」の3つの段階があり、それは、財産を強制的に差し押さえを行われ、公売にかれられてしまい、滞納税額に充てられることになるということです。
この際に差し押さえられる財産は主に不動産物件ですが、場合によっては滞納者の方が所持する動産や有価証券、預金などの債権が差し押さえられるパターンもあります。また、差し押さえが行われる財産は、納税者が選択するのではなく、徴収職員の裁量によって決定されます。




・5つ目　借金を相続してしまう可能性・

相続は、プラスの資産以外ではなく、借金・商売上の買掛金などの債務も一体となって相続を行うこととなります。ですから、借金ばかりであるようなケースには、そのまま相続を行うと多額の返済義務を負うことになります。このようなケースには、相続放棄・限定承認といった手続きを検討することも大切になります。
相続放棄とは、相続の際に被相続人の方の資産や負債など財産の全てに対して権利や義務を一切引き継がずに放棄を行うことです。通常の相続のケースは、資産・負債に関係せず遺産は全て相続をしますが、相続放棄をした際、プラスもマイナスのどちらの財産のいずれも相続人の人が相続は行いません。

相続放棄は、裁判所に必要な書類を提出することで認められることになります。
手続きはご自身で行うことも可能性ですが、手続きには相続があったことを知った時から3ヶ月以内ときげんが設けられております。もし、相続に関することに不安がある場合は、専門家に依頼するのも１つの方法ではないでしょうか。

限定承認とは、相続によって得たプラスの財産を限度とし、マイナスの財産も引く継ぐことです。
まずはプラスの財産を確定させるため、マイナスの財産が少ないパターンは手元に遺産が残ることになります。マイナスの財産が多い際は、プラスの財産を限度としてマイナスの財産を相続するため、プラスマイナスゼロということになります。
限定承認の手続きを行うことで、被相続人の方にどれほど多額の借入や負債があっても、相続人の財産で弁済するというリスクを負うことはないのです。
相続人の方にとって有用な制度である一方で、相続人の方の全員が手続きを行う必要があること、財産目録の作成や清算手続きが手間な事もあり、あまり利用されていないのが実情のようであります。









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■箕面市にて多くの査定のご依頼を頂き誠に有難う御座います
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/03/09 14:24

令和6年2月2日　箕面市桜ケ丘4丁目【中古戸建て】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和6年2月4日　箕面市小野原東2丁目【中古戸建て】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和6年2月4日　箕面市粟生新家2丁目【中古戸建て】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和6年2月8日　箕面市小野原東6丁目【中古戸建て】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和6年2月12日　箕面市粟生間谷東6丁目【中古戸建て】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和6年2月15日　箕面市森町中3丁目【中古戸建て】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和6年2月15日　箕面市小野原西4丁目【中古戸建て】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和6年2月18日　箕面市小野原東5丁目にある【中古マンション】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。
令和6年2月27日　箕面市彩都粟生南6丁目【中古戸建て】の売却相談を承り、無料査定をさせて頂くことになりました。弊社へのお問い合わせありがとうございます。

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■もし地震が起きたらどうしよう…
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/03/08 16:06

ここからは、危険なお家のサインとは？！について解説いたします。


1つ目　壁に亀裂が入っている可能性

壁に亀裂が入ってしまった場合、強度が落ちてしまったり他の部分にまで症状が広がってしまう恐れがあるからです。

1つ目　美観が損なわれる可能性
外壁に生じたひび割れを放置状態にしていると、徐々に範囲が広くなります。そのため、見た目の悪化が生じます。キレイに塗装をした場合でも、美観が損なわれてしまうでしょう。


2つ目　雨漏りの発生の可能性

ひび割れた外壁は、雨水を浸透しやすくなるでしょ。また、放置した状態にした場合、雨漏りが生じてしまうことも少なくはありません。ひび割れのサイズが大きくなればなるほど、雨水の浸水が起こりやすくなります。雨漏りが発生してしまった場合、補修工事を行う際は外壁塗装だけでなく内側の補修も必要となってくるでしょう。また、費用も高額になる可能性があり、迅速な対策が重要になります。


3つ目　シロアリによる被害が起きる可能性

ひび割れが生じることで、外壁の内側の湿度が高くなり、シロアリが発生しやすい環境に変化をします。シロアリは、暗くて湿度が高くて、暖かい場所を好む習性があります。そして、0.6ｍｍのクラックがあった場合、侵入してくると言われておりますので、外壁のひび割れから簡単に侵入を許す状態となります。お家の基礎部分を食い荒らされてしまうことで、家がボロボロな状態になる可能性もあります。


4つ目　カビの繁殖のよる健康被害の可能性

ひび割れから雨水が侵入することで、カビが繁殖しやすい環境を作り出してしまいます。カビは人間の身体に悪影響となる恐れがあります。空気中に漂っているカビ菌を吸い込んでしまった場合、アレルギーや感染症などを引き起こす可能性があり、最悪のケースは命の危険に陥る場合も考えられるでしょう。


5つ目　建物自体の耐久性が低下し、補修費用が莫大になる可能性

外壁のひび割れがさらに悪化した場合、建物自体の耐久性が低下してしまうでしょう。雨風や地面からの揺れなどに耐えきれず、建物が傾いたり崩れるかもしれない事態も起こり得る可能性があります。症状が進行するほどに必要な補修工事の規模は増加し、費用面も莫大な負担になることもあります。早い段階で対処を行えば費用を抑えることのできる補修工事が、数十万円にとなる可能性もあります。費用負担を軽減するためにも、早期対応が重要となります。


以上が、危険な住宅のサインでした。





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■もし相続の手続きを行わなかったらどうなってしまうんだろう？！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/02/17 12:59

相続手続きを行わなかった場合、どうなるのでしょうか。


1つ目　不動産の相続登記が困難になる可能性

相続登記が行えなくなると、第三者に先に登記を行われ権利を失ってしまったり、権利関係が複雑になるかもしれません。
もし、数世代に渡り相続登記を行っていない放置状態の事例も多数あります。また、相続登記を放置したまま世代交代が起きると、権利関係者になる方が2倍や3倍などに増加する可能性があり、相続登記は事実上困難となることもあります。

相続登記が放置された状態の不動産物件は管理も注意が足りていないケースもあり、ブロック塀の倒壊などで被害者が出たケースは、損害賠償請求される可能性もあります。また、居住していない家屋があると固定資産税が高くなり、倒壊の恐れがあった場合には行政代執行により解体されるリスクもあるので注意が必要です。


・相続登記が放置されていた場合、権利関係者全員に持分に応じた解体相続手続きを行わなかった場合、どうなるの？！・

相続手続きを行わなかった場合、以下の7つのリスクが発生する可能性が考えられるでしょう。

・不動産の相続登記を行わないリスク
土地や建物、マンションやアパート等の「不動産物件」を相続した場合、法務局で相続登記を行わなければなりません。
相続登記は2024年4月から義務化されます。
そして、現時点におきましても、相続登記を行わずに放置状態にすると以下のようなリスクが発生する可能性があるので注意が必要でしょう。

・第三者の方に先に登記を行われて権利が失われる
不動産物件を相続しても登記を行わずに放置状態にして先に第三者の方に登記を行われてしまった場合には、その第三者の方へ権利を主張できなくなるでしょう。なんとか相続を行った不動産物件を失うというリスクが発生するかもしれません。

・相続が発生し権利関係が複雑になる可能性
相続登記を行わずに放置状態にしている間に所有者の方がご逝去され2回目の相続が発生すると、不動産物件が次の代（相続人の方の子どもなど）へ引き継がれることになります。
ですが、不動産物件の所有名義人は「祖父（祖母）」の代の人のままなので、客観的にどなたが権利者に当たるのか非常に複雑で混乱となるかもしれません。

・その後の代における相続登記が複雑になり子孫の方に迷惑を掛ける可能性
相続登記を行わないまま所有者が死亡なさって次の世代の方に引き継がれたケースは、次の世代の相続人は「祖父母の代」と「親の代」の2世代分の相続登記を行わなくてはなりません。また、必要書類もより膨大になり、大変な手間等が発生するため子ども代の方に迷惑をかけてしまうかもしれません。

・2024年4月に相続登記が義務化された後、登記を行わなかった場合はペナルティが発生
相続登記は、不動産登記法が改正され、2024年4月に義務化されることが決定されています。
法律が施行されると基本的に「相続を行ってから3年以内」に相続登記を行う必要があります。登記を行わず放置した際は10万円以下の「過料」が科されます。

・放置した不動産物件によって他人の方に迷惑を掛けると損害賠償請求をされる可能性がある
老朽化した建物を放置の場合、壁や屋根の崩壊等によって他人に迷惑をかける可能性もあります。そのようになったら、所有者とし、損害賠償を行わなくてはなりません。

・「特定空き家」に指定されると高額な固定資産税がかかる可能性
不動産物件の建物を相続したケースは、管理を怠っているとなると「特定空き家」に指定される可能性があります。特定空き家とは、周囲の景観や環境を著しく悪化させたり危険を発生させる可能性がある空き家のことです。
もし、特定空き家に指定された場合は固定資産税の減額措置が適用外となるため、これまでよりも高額な税金を支払わなければなりません。





2つ目　預金の権利が失われるリスク
手続きを行わず10年経つと、休眠口座扱いとなり、預金が公益活動に使用されることになるでしょう。
預金の相続を行ったケースは、金融機関で名義変更を行うか解約払い戻しを受ける必要があります。
相続手続きを行わず10年間放置した場合、「休眠預金等活用法」が適用され、「休眠口座」扱いとなる可能性がありますので注意が必要です。休眠口座となった場合、預金が「預金保険機構」へ振り替えが行われて公益活動に使用されてしまう可能性があります。
さらに、休眠口座にならなかった場合でも、長期に渡って取引がなく放置状態にしていると、民法上の「時効」が成立してしまい、法的な払い戻し請求権が失効のリスクが生じます。預金債権の時効は基本的には「5年間」につき、5年取引がなく放置状態の場合、払い戻しを受けることができなくなる可能性があります。
預金を相続した際、迅速に金融機関で解約払い戻し等の手続きを行いましょう。
預金名義を相続人名義に変更手続きをした場合、手続き後も何らかの取引を行わないと休眠口座や時効など発生しないようにしましょう。



3つ目　株式の名義変更が困難になるリスク
株式の名義変更を行わずに5年間放置することにより、株式を買取や売却をされてしまうでしょう。
被相続人の方から株式を引き継がれた際は、株式の相続手続きを行う必要があります。
具体的には株式の名義変更の手続きを行い、上場株式のケースには相続人名義の証券口座に株式を移行を行う必要があります。
もし、株式の相続手続きを行わなかった場合、会社からに株主総会招待通知などの案内が届かず、配当金も受け取れなくなります。
また、その他の株主権も行使はできなくなります。
そして、手続きを行なわず5年間放置した場合は、株主発行会社から「株主所在不明」扱いとされ、株式が「競売」で売却や会社での買取になる可能性があります。
株式が競売となったり会社に買取を行われた際、株主には株式も売却金を受け取る権利があります。ですが、名義変更を行っていない場合、会社からの連絡が届かないため、いつまでも売却金を請求ができないままでしょう。
そして、5年または10年が経った時点で株式の売却代金を受け取る権利は時効が成立し、最終的に株式の売却金は受け取りができないでしょう。
上記のように、株式の相続手続きを行わず放置状態となると、最終的には株式の権利が完全に失効となるリスクに繋がるでしょう。迅速に証券会社や株式発行会社へ通知を行って、株式の名義変更手続きが重要となります。




4つ目　相続税が滞納状態となってしまうリスク
遺産額が相続税の基礎控除を超えるケースは、相続税の申告と納付することが必要です。申告と納付の両方ともに「相続開始後10ヶ月以内」という期限の決まりがあります。期限を超えた場合、「延滞状態」となり、延滞税や不申告課税等が必要となり税額がより増えるリスクがあります。
また、相続税額が確定した後も支払いを行わず放置状態でいると、財産を差し押さえられ公売（強制売却）を行われる可能性があります。
相続税関係を適切に対応を行わなかった場合、とても多くのリスクが発生する可能性があるので、迅速に専門家などに相談を行うなど期限内に相続税の申告と納付を済ませる必要もあるでしょう。




5つ目　借金を相続してしまうリスク
相続放棄や限定承認の申述を行わなければ、負の遺産まで相続してしまう恐れはありますので注意が必要です。
被相続人が借金を遺してご逝去された場合にも注意が必要です。
例えば、キャッシングやローン、未払い家賃、滞納したスマホ代、滞納税や健康保険料など「負債」は全て相続するとになります。
負債を相続をされたくない場合、相続があったことを知ってから3ヵ月以内に家庭裁判所で「相続放棄」もしくは「限定承認」の申述を行う必要があります。
期限内に上記手続きを行わなかった場合、法定相続分に応じて負債を相続するため、相続人が支払いを行う必要があり注意が必要です。




6つ目　遺留分侵害額請求が行えなくなるリスク
特定の相続人や受遺者に多くの遺産を遺すアンフェアな内容の「遺言」が遺されていたり、特定の相続人へ高額な生前贈与が行われたりした場合、兄弟姉妹以外の相続人の方は「遺留分侵害額請求」の手続きを行って侵害された遺留分を戻すせます。
遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に認められる最低限の遺産取得割合のことです。遺言や贈与により遺留分を侵害されたケースは、配偶者や子ども、親などの相続人の方は「遺留分侵害請求」を行うことによって金銭的な精算を求めることが可能です。
ですが、遺留分侵害額請求権には「時効」があるため注意が必要です。相続開始と遺留分侵害を知ってから1年以内に請求を行わなかった場合、権利が失効となります。
そして、遺留分侵害額請求を行った後、5年以内に実際に支払いを受けなかったケースでは、時効により権利が消滅いたします。
遺言書が残されたケースや生前贈与が行われたケースなどには、早めの遺留分侵害額請求を行うかどうかを検討が重要です。
遺留分を得たいケースは、早めに内容証明郵便などで侵害者の方宛に請求通知を発送することも一つの方法でしょう。



7つ目　相続回復請求権、相続分の取戻しを請求を行えなくなるリスク
相続手続きを行わず放置した場合、「相続回復請求権」を行使できなくなるリスクが発生する恐れがあります。
相続回復請求権は、第三者や共同相続人の方によって相続権が侵害されたケースに侵害者の方から遺産を取り戻しを行うための権利です。
しかし、相続回復請求権には「5年」の時効が適用されるため、迅速に対応しないと遺産を失う可能性があります。
さらに共同相続人が「相続分を譲渡」した際に、譲受人の方から相続分を取り戻す権利を「相続分の取戻権」といいます。
ですが相続分の取戻権は一ヶ月以内に行使する必要があります。放置してしまうと、譲り受けた第三者の方が見知らぬ人であるとしても、共同で遺産分割協議を行わなければならないリスクが生じます。












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■お持ちの不動産物件の売却を行う際の注意点とは？！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/02/12 15:11

1つ目　売却方法についてよく考える
不動産物件の売却方法は、大まかに分けて「一般的な不動産物件の売却」「不動産売買仲介会社（業者）による買取」「任意売却」の3パターンがあります。売却方法について基本的な特徴を理解し納得したうえでご自身に合った方法を選ばれることが重要です。


～不動産物件の売却～
仲介による売却方法のことを指します。不動産売買仲介会社（業者）と媒介契約を結んだうえで、売却活動を進めます。売却までに要する期間は約4～6ヵ月程度かかるかもしれませんが、相場価格に近いで売却を希望する方におすすめの方法です。


～不動産物件の買取～
仲介と比較した場合、早期売却ができる可能性があるというのが特徴の1つです。急な転勤や家族の介護等で住み替えをしたい方におすすめの方法であり、不動産売買仲介会社に直接買取をしてもらうことができます。

売却価格は相場の約7割程度かもしれませんが、仲介手数料はかからないため物件によって異なりますが買取が適している場合もあるでしょう。ですが、全ての物件が買取対象に当てはまるとは限らないので、買取希望の際は早めに不動産売買仲介会社に相談されるとよいでしょう。


～任意売却～
住宅ローン返済が困難になったケースに利用する方法です。住宅ローンを組んでいる金融機関の同意が得られた場合、住宅ローンが残ってるとしても売却をすることができます。

金融機関の承諾を得るこということ以外は、仲介による売却手順と変わりなく、相場に近い金額で売却ができる可能性もあります。
住宅ローンを組んでる金融機関の担当者とのやりとりも必要となるため、通常の売却よりも時間がかかりるため迅速な対応が必要となるでしょう。


～リースバック～
不動産売買仲介会社（業者）や金融機関などに物件を買取をしてもらい、売却後も賃料（家賃）を支払うことによって同じ物件に変わらずに住み続けられる方法です。






2つ目　査定
査定価格の提示を受ける際に、必ず査定書を貰うようにされると良いでしょう。
もし、口頭だけでのやりとりで済ませてすまった場合、後々になってトラブルに発展する可能性も考えられるでしょう。
また、売却で損をしないために、どのぐらいの価格で売却ができそうなのかを把握しておくことも大切です。不動産売買仲介会社（業者）に依頼を行えば大体の目安はわかるでしょうが、提示金額が適正なのかどうかを判断する基準を知っておくことも重要な判断材料になるでしょう。
インターネットを利用して、ご自身で相場を調べる方法がありますので、気になる際には事前に調べてみるのも役に立つでしょう。調べる方法の1つとして、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」の利用や、不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用する方法があります。
どちらのサイトも無料でどなたでも利用することが可能で、周辺エリアの類似物件の取引価格や基準地価や公示地価などが分かるため、物件を売却する際の目安を把握することに役立てることができるでしょう。不動産物件の価格には定価というものは存在しないため、実際の取引事例などの価格が相場を判断するうえでの目安とされております。
可能な限り、価格が相場に満たしているのかなどを判断するうえでの把握が重要となるでしょう。



3つ目　不動産売買仲介会社（業者）の選定

仲介を行う不動産売買仲介会社（業者）は、大手不動産会社（業者）と中小不動産会社の2つに大きく分けることができるでしょう。どちらの会社にもメリット・デメリットがありますので、売却に関する正しい情報などを調べて、ご自身に合った不動産売買仲介会社を選ぶことが大切です。







・不動産物件をのあるエリアに精通している

物件のあるエリアの情報などを豊富な不動産売買仲介会社であったら、購入を検討している方に対して、物件だけではく物件周辺のエリアの良さもアピールできるでしょう。また、治安や交通量や街灯、子育てをしやすい環境などエリアの特色を細かく把握しているなど、豊富な知識を持っていたりすることも大切でしょう。


・売却実績が豊富

不動産物件の売却において仲介を依頼する会社（業者）の売却実績や経験が豊富であることは重要な部分ではないでしょうか。売却実績によって売却に不安がある方にとっては大事な安心材料となるでしょう。

そして、査定を行う際、不動産会社の取引事例の数が査定の正確に大きな影響があるかもしれません。ですから、エリアでの売却実績や、売却希望物件に条件が類似している不動産物件の売却実績が豊富ならば正確さのある査定結果を提示されるため期待できるでしょう。




・契約方法・

媒介契約は、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。こちらは、売主様がどれにするか判断することができます。こちらの、3つの種類の特徴について解説いたします。

～専任媒介契約～
専任媒介契約は、依頼を行える不動産会社は1社のみですが、不動産会社を介さずにご自身で買主様を探して直接取引を行うことも認められた契約です。専任媒介契約を行った際、不動産会社は契約日の翌日から7日以内に全国の不動産会社だけが閲覧ができるサイト「レインズ（指定流通機構）」への登録を行う必要があるので、売主様に対して、2週間に1回以上の状況報告の義務が生じます。


～専属専任媒介契約～
こちらも専任媒介契約と同く契約を結べるのは1社のみです。ですが、専任媒介契約と異なるのは、売主様自身が、買主様を見つけて直接取引を行うことが認められていません。こちらの契約の際、不動産会社は契約をした翌日から5日以内にレインズへ登録する必要がありますので、売主様に対して1週間に1回以上の状況報告の義務が発生します。


～一般媒介契約～
一般媒介契約の大きなポイント、複数の不動産売買仲介会社へ同時に依頼することが可能ということです。
そして、売主様自身が買主様を探すことが認められており、また不動産会社が行うレインズへの登録が任意であることなど、他の2つの方法と比べると比較的自由度の高い契約形態となります。











1つ目　内覧の際について

内覧の際に重要となるのは、買主様に良い印象を与えれるかどうかです。
物件という商品をより魅力的に見せることが重要になります。

それゆえ、最低限の整理整頓や掃除は必要となるでしょう。
特に注意ポイントなのは水廻りです。
内覧に来られる方は水廻りを念入りにチェックするでしょう。
ですから、不安な方やご自身で行うことが困難な方は、ハウスクリーニングなどへの依頼もおすすめです。

その他には、物件の欠陥がある場合には正直に伝えたり、口約束を済ますなどは避ける方が良いでしょう。


2つ目　売買契約時について
契約書の確認は念入りに怠らぬようにすることが重要です。
もしも、口約束の内容が契約書に記載されていなかった場合、争いになってしまう恐れがあるでしょうし、その際には立証が困難となるでしょう。


3つ目　確定申告について
売却を行った次の年の2月中旬から3月中旬にかけ、確定申告を行う必要があります。
期限を過ぎると延滞税などが課せられてしまうこともあるので注意が必要です。









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■空き家を放置した場合どうなるの？罰則になる可能性について解説いたします！
カテゴリ：箕面市の不動産売却 　/　投稿日付：2024/02/04 10:25

1つ目　空き家が急激な増加傾向にあるから

空き家が適切に管理が行われているケースでは、問題はないでしょう。ですが、中には適切に管理はされておらず放置状態である空き家の存在いたします。
このように、十分に管理が行われていない空き家問題が増加傾向にあるからです。


2つ目　空き家等対策特別措置法が施工されから

空き家等対策の推進に関する特別措置法とは、増加していく空き家への適切な管理方法や処理方法また対応を定めた法律のことです。
従来は、どんな空き家であったとしても所有者以外の許可なく行政機関が立ち入り調査を行うことは認められていませんでした。
そのため、空き家等対策特別措置法の施行により敷地への立ち入り調査が認められるようになったため、住民票や戸籍などで所有者の個人情報を調査することも許可されるようになりました。
ですが、現行法が施行された後も、空き家の増加は進む一方であり、居住目的のない空き家は大体20年間で約1.9倍も増加しています。法律により特定空き家への対応を重点的に定めたはいますが、それだけでは困難な状況に陥ってしまっています。


・空き家等の活用拡大
空き家等の活用拡大への取り組み背景としては、地域の拠点となるエリアに空き家が増加し続けることです。そして、本来の機能を低下させるかもしれない可能性が挙げられています。
ですが、実際には移住者向けに空き家活用を行っている自治体はあるものの、建築基準法などの規制の問題もあり、建替えや修繕等がスムーズに進められていない事例も中にはあるようです。

・管理の確保
「特例空屋等」の増加を防ぐために、国や自治体が「管理不全空家等」を設定することが可能です。
管理不全空家等は、放置をすれば特定空家等になる可能性やおそれがある空家等のことです。
また、管理不全空家として勧告を受けた空家の所有者（持ち主）・管理者は、国からの指導を受けながら、管理指針に即した措置を行うことになります。
例えば‥‥定期的に換気や通水および庭木の伐採棟を行うなどの管理を行うことが困難な場合は、空家等管理活用支援法人等に管理委託の依頼をするなどを求められる可能性があります。


・特定空家等の除却など
増加し続ける放置空き家による問題や被害をできる限り縮小するために、特定空家等の除却等についても可能な限り迅速に進めていく必要があります。
また、特定空家等の除却等を円滑に対応し進めるための内容も含まれています。

特定空家とは‥‥居住や使用が行われていない建物や敷地のことを指します。これらの空き家は、放置されることで周辺環境に悪影響を及ぼす可能性があります。
空家対策の推進に関する特別措置法第二条二項において、以下の状態に該当する空き家を指します。

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態


3つ目　特定空き家に指定される可能性があるから
倒壊があるケースや衛生上有害になる可能性がある場合は、特定空き家に指定されるパターンがあります。


特定空き家に指名された場合には、行政から「助言・指導」、「勧告」、「命令」、「代執行」という4種類の措置が実施されることになるでしょう。また、受ける措置の種類によって罰則が科せられる可能性もあるでしょう。

「助言・指導」
特定空き家に指定されて第一に行われるのが、所有者に対する「助言・指導」になります。これらは、所有者に連絡を取り適正管理を促す段階で、ペナルティや罰則などはございません。この時点の段階で状態が改善されたならば、勧告以降の措置に進むことはなく、特定空家が解除されるケースもあります。
ですが、特定空家に指定をされたということは、空家の状態が極めて適切な状況ではないことに間違いはないでしょう。可能な限り迅速な対応を行い、勧告以降に進行しないよう注意が必要です。

「勧告」・「命令」・「代執行」
特定空家に関する措置で特に注意する必要があるのが、勧告以降に進んだケースです。

最初にまず勧告措置を受けた場合、固定資産税や都市計画税が減税が行われる「住宅用地の特例措置」が解除されてしまうでしょう。
この住宅用地の特例措置の対象は戸建て住宅やアパートなどの居住用物件で、また面積に応じて減額は異なります。
もし期間内に勧告を受けた措置を実行しなかった場合、50万円以下の罰金を支払う罰則規定が設けられていますので、注意が必要です。
もし代執行に進んだ場合、行政が空き家所有者の代わりに対応を行うことになります。空き家の一部取り壊しや全部取り壊しなどの対応を行い、かかった費用が所有者の方へ請求されます。
なお、管理不全空き家に指定されたケースは「指導」もしくは「勧告」が実施されます。勧告の措置を受けたケースは、特定空家と同じように住宅用地の特例措置が解除を行われます。


行政代執行とは？！

行政代執行とは、所有者に代わり、行政が適正管理に向けた取り組みを実施することです。道路に越境している木の枝を切るや、放置されたままのゴミの撤去を行ったり、倒壊しそうな家屋を解体を実施することができます。また、何度も改善を要求されているにも関わらず所有者が対応を実施しなかった場合、行政が強制的に敷地に立ち入りを行い、必要な対策・対応を行うものです。

ですが、これらの適正管理は本来、空き家所有者の責任であるとみなされるでしょう。行政代執行が実施されるのは、緊急性が高いと判断された時のケースで、行政代執行の費用は所有者の方へ請求されることとなります。

しかし、「放置状態にしておけば行政が勝手に対処してくれる」と考えるのは違います。それは、行政代執行は空き家所有者の方に全くメリットやプラスの面がないものだからです。


特定空家問題の影響とは？！
特定空家は、以下のような問題を引き起こす可能性が考えられます。

・景観の損失空家が放置されることで周辺の景観が損なわれる可能性があること
・治安の悪化:空家は不法侵入や犯罪の温床となる可能性があること
・地域社会への影響:空家が増加することにより地域社会の結束感が低下する可能性があること


以上が、罰則等の対象の解説でした。




1つ目　法的なリスクや罰則を回避できる
特定空家に指定されることを回避し、罰則を受けることも避けられるでしょう。

2つ目　維持費や経済的な負担を軽減
空家を維持するだけでも維持費が発生します。空き家を売却した場合は、ランニングコストや維持費また税金負担を節約や軽減することもできるでしょう。また、売却価格によっては資産価値を現金化するため、経済的なメリットもあるかもしれません。

3つ目　管理の手間を軽減
空家は定期的に管理が必要となります。ですが、売却を行った場合、その手間などを省くことが軽減されます。

そして、空家の売却を行うことによって、所有から3年以内であれば税制上のメリットも挙げられます。
一般的に、不動産物件の土地や建物を譲渡した場合は譲渡所得として所得税が発生します。
また、マイホーム（居住用財産）特例として、居住しなくなった日から3年以内に売却をすることで、3000万円控除の特例を適用がされます。

ですから、3年が経過する前に可能であれば売却を行った場合、税金面を抑えることもできるでしょう。
可能であれば、早期売却というのも1つの方法でしょう。












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